Hypotéka 90 % LTV — jak získat vyšší úvěr

Co znamená hypotéka 90 % LTV a proč o ni banky nerady mluví

LTV je zkratka pro Loan to Value — poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti stanovené bankovním odhadcem. Pokud kupujete byt za 5 000 000 Kč a banka vám půjčí 4 500 000 Kč, financuje 90 % hodnoty nemovitosti. Zbývajících 10 %, tedy 500 000 Kč, musíte pokrýt vlastními prostředky. Právě tady začínají komplikace — a právě sem míří většina prvokupců, kteří nemají roky na odkládání a spoření.

Česká národní banka od roku 2016 postupně zpřísňovala pravidla pro poskytování hypoték. Dnes platí doporučení ČNB, podle nichž banky nesmí běžně poskytovat hypotéky nad 80 % LTV. Horní strop je stanoven na 90 % LTV — ale pouze pro omezený počet úvěrů v portfoliu každé banky a za specifických podmínek. Hypotéka 90 % LTV tedy existuje, je legální, ale je vzácná, dražší a klade vyšší nároky na žadatele.

Pravidla ČNB: co říká regulace přesně

Česká národní banka vydává svá doporučení v rámci makroobezřetnostní politiky na základě zákona č. 6/1993 Sb. o ČNB a doporučení Rady pro finanční stabilitu. Od října 2023 platí tato klíčová čísla:

• LTV limit: maximálně 80 % pro standardní hypotéky; výjimka až do 90 % LTV je možná, ale banky mohou touto výjimkou pokrýt pouze 5 % objemu nově poskytnutých hypoték za čtvrtletí.
• DTI limit: celkový dluh žadatele nesmí přesáhnout 8,5násobek čistého ročního příjmu (u žadatelů do 36 let je limit mírně uvolněn).
• DSTI limit: měsíční splátky všech dluhů nesmí přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu (pro žadatele do 36 let 50 %).

„Banky mohou v každém čtvrtletí poskytnout hypoteční úvěry s LTV mezi 80 % a 90 % pouze do výše 5 % z celkového objemu nově uzavřených smluv.“ — ČNB, doporučení k hypotečním standardům, 2023

To v praxi znamená, že velká banka, která čtvrtletně sjedná hypotéky v objemu 10 miliard korun, může do pásma 80–90 % LTV zařadit maximálně 500 milionů korun. Zbývající žadatelé s nedostatečnou zálohou jednoduše neuspějí — bez ohledu na výši jejich příjmů.

Kdy banka výjimku skutečně udělí

Banky si výjimky pečlivě hlídají a neposkytují je plošně. Rozhodující jsou tři faktory: bonita žadatele, typ nemovitosti a celkový kontext obchodu. Každá instituce má interní scoring, ale obecně platí, že na hypotéku 90 % LTV mají šanci žadatelé, kteří splňují následující podmínky:

Vysoký a stabilní příjem

Banky upřednostňují zaměstnance ve zkušební době delší než 6 měsíců nebo zaměstnance s trvalým pracovním poměrem. OSVČ musí doložit alespoň dvě daňová přiznání s dostatečným základem. Příjem musí být dostatečný, aby DSTI nepřekročilo 45 % — u hypotéky 4,5 milionu Kč na 30 let při sazbě 5,5 % to znamená splátku přibližně 25 500 Kč měsíčně, takže čistý příjem domácnosti by měl přesáhnout 57 000 Kč.

Bezchybná úvěrová historie

Záznam v registru SOLUS, opožděné splátky spotřebitelského úvěru nebo přečerpaný kontokorent jsou při žádosti o 90% LTV téměř diskvalifikační. Banky jsou u výjimek opatrnější než u standardních hypoték — každý záznam musí před schválením zdůvodnit regulátorovi.

Kvalitní nemovitost v dobré lokalitě

Bankovní odhadci posuzují nemovitost přísněji, pokud je LTV nad 80 %. Starší panelové domy na okraji malých měst, nemovitosti s věcným břemenem nebo rozestavěné stavby bez kolaudace procházejí výjimkou jen výjimečně. Naopak novostavby a byty v krajských městech mají výrazně lepší šanci.

Věk žadatele do 36 let

ČNB zavedeným pravidlem mírně zvýhodňuje mladší kupující — uvolnění DSTI limitu na 50 % jim dává větší prostor. Některé banky mají pro tuto skupinu i speciální produkty označené jako „hypotéka pro mladé“, kde je přístup k vyššímu LTV administrativně jednodušší.

Které banky hypotéku 90 % LTV skutečně poskytují

Všechny velké tuzemské banky mají ve svém portfoliu produkt s LTV do 90 %, ale aktivita se liší. Níže je přehled situace na trhu v roce 2024–2025:

Poznámka: Data vycházejí z veřejně dostupných sazebníků a informací bank k roku 2025. Aktuální podmínky vždy ověřte přímo u konkrétní instituce nebo prostřednictvím hypotečního poradce.

Kolik za 90 % LTV přeplatíte: konkrétní čísla

Příplatek na úrokové sazbě se může zdát zanedbatelný — ale na horizontu 30 let jde o nezanedbatelné peníze. Podívejme se na konkrétní příklad:

Parametry: Byt v Brně za 5 000 000 Kč, hypotéka 4 500 000 Kč (90 % LTV), splatnost 30 let, fixace 5 let.

• Sazba 5,3 % (standardní 80% LTV): měsíční splátka 24 980 Kč, zaplaceno za 30 let cca 8 992 800 Kč
• Sazba 5,7 % (90% LTV s příplatkem 0,4 %): měsíční splátka 26 130 Kč, zaplaceno za 30 let cca 9 406 800 Kč

Rozdíl ve splátce je 1 150 Kč měsíčně, celkový přeplatek za 30 let dosáhne přibližně 414 000 Kč. Za tuto cenu si kupujete možnost vstoupit na trh o několik let dříve — zda se to vyplatí, záleží na vývoji cen nemovitostí ve vaší lokalitě.

Povinné pojištění jako skrytý náklad

Banky u hypoték nad 80 % LTV velmi často podmíní schválení sjednáním pojištění schopnosti splácet nebo životního pojištění zastavovaného ve prospěch banky. Toto pojištění není vždy povinné ze zákona, ale banka ho může nastavit jako podmínku pro schválení výjimky.

Cena pojištění schopnosti splácet se pohybuje typicky kolem 0,04–0,06 % z výše úvěru měsíčně. U úvěru 4,5 milionu Kč to znamená 1 800–2 700 Kč měsíčně navíc. Pozor: tato částka se nepromítá do RPSN, ale reálně zvyšuje měsíční výdaj spojený s hypotékou. Při porovnávání nabídek vždy sčítejte splátku + pojistné.

Alternativa č. 1: Stavební spoření jako záloha

Pokud nemáte dost vlastních zdrojů na 20% zálohu, ale 10 % ano, může mezeru překlenout překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Tento produkt funguje jinak než hypotéka — nejprve splácíte pouze úroky z celé dlužné částky, teprve po naspoření cílové částky se přechází na řádný úvěr ze stavebního spoření.

Výhoda je dvojí: úrokové sazby překlenovacích úvěrů bývají dnes srovnatelné s hypotékami (v rozmezí 4–6 %), ale státní podpora stavebního spoření ve výši až 2 000 Kč ročně (10 % z naspořené částky, max. ze základu 20 000 Kč) po dobu 6 let spoření vám přinese až 12 000 Kč navíc. Kombinace stavebního spoření a hypotéky jako „top-up“ je osvědčená strategie, jak snížit LTV pod 80 %.

Příklad: Kupujete byt za 4 000 000 Kč. Máte 300 000 Kč vlastních úspor (7,5 %). Překlenovací úvěr ze stavebního spoření vám pokryje dalších 100 000 Kč (2,5 %), čímž se dostanete na 10% zálohu. Hypotéka pak krytí zbylých 3 600 000 Kč (90 % LTV). Pokud byste stavební spoření měli nasmlouvané déle a naspořili 600 000 Kč, LTV hypotéky klesne na 85 % — a přeplatíte méně.

Alternativa č. 2: Pomoc rodičů formou zástavy jejich nemovitosti

Mnoho prvokupců v ČR využívá možnosti, kdy rodiče nebo prarodiče ručí svou nemovitostí — tzv. zajišťovací přídatná zástava. Díky tomu může banka poskytnout 100 % kupní ceny požadované nemovitosti při celkovém LTV obou zastavených nemovitostí pod 80 %. Žadatel tak nepotřebuje žádné vlastní prostředky, ale rodiče podstupují riziko ztráty vlastní nemovitosti při nesplácení.

Tato strategie má jasná právní pravidla — zástavní smlouva musí být podepsána všemi vlastníky zastavované nemovitosti, a pokud je v zástavě rodinný dům rodičů, všichni spoluvlastníci musí souhlasit. Je vhodné konzultovat celou strukturu s hypotečním poradcem a případně i notářem.

Alternativa č. 3: Počkat a spořit — nebo ne?

Na realitním trhu v ČR panuje přesvědčení, že „počkám a naspoří se to samo“. Data však ukazují komplikovanější obraz. V Praze vzrostly ceny bytů mezi lety 2015 a 2023 o více než 100 %, v Brně o 80 %. Ani při dnešním mírném ochlazení trhu nelze spoléhat na výrazné korekce.

Pokud spoříte 15 000 Kč měsíčně a potřebujete naspoři 1 000 000 Kč (jako dalších 20 % zálohy), trvá to téměř 5,5 roku — přičemž za tuto dobu může cena požadované nemovitosti vzrůst. Kalkulace není vždy ve prospěch čekání. Klíčovou proměnnou je konkrétní lokalita a vaše kariérní trajektorie.

Jak podat žádost o hypotéku 90 % LTV: postup krok za krokem

1. Zmapujte svou bonitu: Stáhněte si výpis z BRKI a SOLUS, spočítejte si čistý příjem domácnosti a zjistěte, kolik % tvoří vaše stávající splátky.
2. Připravte doklady: Poslední 3 výplatní pásky, daňové přiznání (OSVČ), výpisy z účtu za 3–6 měsíců, doklad o vlastních prostředcích.
3. Oslovte více bank nebo poradce: Výjimka 90 % LTV je kvótová — různé banky mají různý stav vyčerpání kvóty v daném čtvrtletí. Poradce s přístupem k více institucím vám ušetří čas.
4. Nechejte si zpracovat odhad nemovitosti: Bankovní odhad může být nižší než kupní cena — LTV se počítá z nižší z těchto hodnot. Pokud banka odhadne byt na 4 800 000 Kč, ale vy platíte 5 000 000 Kč, musíte rozdíl 200 000 Kč krýt z vlastních zdrojů nad rámec plánované zálohy.
5. Sjednejte pojištění včas: Pokud banka jako podmínku výjimky vyžaduje pojištění schopnosti splácet nebo životní pojistku, zařiďte to ještě před podpisem úvěrové smlouvy — schválení bez platného pojištění nebude možné.
6. Sledujte stav kvóty: Začátkem nového čtvrtletí (leden, duben, červenec, říjen) se kvóty obnovují — žádosti podávané v tomto období mají statisticky vyšší šanci na schválení výjimky.

Na co si dát pozor při srovnávání nabídek

Při porovnávání hypoték 90 % LTV nestačí sledovat úrokovou sazbu. Sledujte RPSN (roční procentní sazbu nákladů), která zahrnuje poplatky spojené s poskytnutím úvěru. Dále si ověřte:

• Podmínky předčasného splacení — u fixace 5 let máte zákonné právo (zákon č. 96/1993 Sb. ve znění novely) mimořádně splatit až 25 % jistiny ročně bez sankce.
• Výši poplatku za správu úvěru — některé banky ho mají nulový, jiné účtují 150–200 Kč měsíčně.
• Podmínky refixace — přejít k jiné bance při refixaci je nyní snazší, ale technické poplatky za vklad zástavního práva v katastru (800–1 500 Kč) a poplatky za právní služby stále existují.
• Zda banka nabízí odklad splátek a za jakých podmínek — u 90% LTV hypoték je tato ochrana důležitá.

Shrnutí: má smysl o hypotéku 90 % LTV usilovat?

Hypotéka 90 % LTV je reálný produkt, dostupný na českém trhu, ale není pro každého. Dává smysl tehdy, když máte stabilní a dostatečně vysoký příjem, čistou úvěrovou historii a nemovitost v atraktivní lokalitě — a když ekonomicky vychází, že vstup na trh dříve je výhodnější než odkládání nákupu. Příplatek 0,3–0,5 % na sazbě a povinné pojištění jsou reálné náklady, které musíte zahrnout do rodinného rozpočtu.

Pokud 90 % LTV nedosáhnete, zvažte kombinaci hypotéky se stavebním spořením, zástavou nemovitosti rodičů nebo strukturovaný spořicí plán na dosažení 20% zálohy. Každá z cest má svá rizika i příležitosti — a správné rozhodnutí závisí na vaší konkrétní situaci, lokalitě a časovém horizontu.