Hypotéka na byt: Průvodce pro první kupce 2026

Kolik peněz potřebujete ke koupi bytu

Poměrně často se tvářím překvapením, když si klienti myslí, že si mohou vypůjčit 100 % ceny nemovitosti. V praxi to nefunguje. Česká národní banka (ČNB) prostřednictvím doporučení reguluje maximální výši hypotéky na 80 % tržní hodnoty nemovitosti.

Co to znamená konkrétně? Chcete koupit byt v Praze za 3,5 miliony korun. Můžete si vypůjčit maximálně 2,8 miliony (80 % z 3,5 milionu). Zbylých 700 tisíc korun si musíte zajistit sami. Říká se tomu vlastní podíl nebo také vklad.

Kromě vlastního podílu máte další náklady:

• Pojištění nemovitosti – povinné. Zpravidla kolem 2–4 tisíc korun ročně
• Ručení za hypotéku – zpoplatněno pojistkou, obvykle 0,5–2 % z výše úvěru
• Právnické služby – sepsání smlouvy, asi 2–5 tisíc korun
• Znalecký posudek – určení hodnoty bytu pro banku, 3–8 tisíc korun
• Věcné břemeno či zápis do katastru – stovky až tisíce korun

Dohromady byste měli počítat s tím, že si vedle vlastního podílu připravte ještě 60–100 tisíc korun na vedlejší náklady. Není to příliš, ale mělo by to být v rozpočtu.

Jak si vypočítáte měsíční splátku hypotéky

Při rozhodování o výši úvěru hraje roli především měsíční splátka. Banky ji vypočítají následujícím způsobem:

Máte hypotéku ve výši 2,8 miliony korun, kterou si chcete vzít na 30 let (360 měsíců). Úroková sazba je aktuálně (červen 2026) u většiny bank kolem 4,2–5,0 % ročně. Pojďme počítat se sazbou 4,5 %.

Měsíční splátka bude přibližně 14 200 korun.

To je číslo, se kterým budete počítat, když si budete ověřovat, zda si hypotéku můžete dovolit. Zahrnuje úrok a splácení jistiny (takzvaně splátku RPSN – roční procentní sazba nákladů).

Pokud byste si vzali tutéž hypotéku na 20 let namísto 30, měsíční splátka by byla kolem 16 800 korun. Takže delší splatnost znamená nižší měsíční zátěž, ale zaplatíte více na úrocích.

Jak vidíte, rozdíl mezi 20letou a 30letou hypotékou je v měsíčním zatížení bytu 2 600 korun, ale v celkovém zaplacení částky to je více než 1 milion korun. Výběr je na vás – jestli chcete spíše nižší měsíční splátku, nebo nižší celkové náklady.

Co banky požadují – příjem a doba splácení

Banky nebudou financovat hypotéku všem. Mají jasná kritéria. Nejdůležitější je vaše měsíční příjem.

ČNB stanovila doporučení, že měsíční splátka hypotéky by neměla přesáhnout 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu (tzv. DSTI limit). Pokud máte měsíční příjem 40 tisíc korun čistě, banka vám zpravidla schválí splátku maximálně do 18 tisíc korun.

Druhé kritérium je poměr výše úvěru k průměrnému měsíčnímu příjmu. Toto se nazývá DTI poměr. Měl by být nižší než 8,5x průměrného měsíčního čistého příjmu. Pokud máte čistý příjem 40 tisíc korun, můžete si podle tohoto pravidla vypůjčit maximálně 3,4 miliony korun.

Banky také zkoumají délku vašeho zaměstnání. Pokud jste u současného zaměstnavatele méně než 3 měsíce, mohou si vyžádat dodatečné ověření stability příjmu. Pokud máte samostatný příjem, budou po vás chtít výkazy daní za posledních 2–3 let.

Příklad: Posouzení bonity

Jste 32 let, pracujete jako projektový manažer, měsíční čistý příjem máte 50 tisíc korun. Máte spořenou zálohu 700 tisíc korun na byt za 3,5 miliony. Splňujete podmínky?

• DSTI test: Máxima splátka = 50 000 × 0,45 = 22 500 Kč. Hypotéka 2,8 mil. Kč na 30 let = 14 200 Kč. ✓ Splňujete.
• DTI test: Maximální výše = 50 000 × 8,5 = 425 000 Kč, tedy 8,5x měsíčního příjmu = 4,25 mil. Kč. ✓ Splňujete.

V tomto případě by vás banka s velkou pravděpodobností schválila. To ale neznamená, že vám poskytne tou přesně 2,8 miliony korun, kterou potřebujete. Existují také další faktory – například dluhopis, který máte ještě splacený z minulosti, nebo stav vaší platební morálky.

Jak si vybrat správnou hypotéku: Srovnání nabídek

V České republice působí desítky institucí, které hypotéky poskytují: Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank, mBank, Equa bank a další. Každá má jiné podmínky.

Když se rozhodujete, měli byste se podívat na:

Úroková sazba

V červnu 2026 se úrokové sazby pohybují kolem 4,2 až 5,2 % ročně, v závislosti na délce fixace a výši úvěru. Fixace znamená, na jak dlouho si banka „zamrazí“ úroveň úrokové sazby. Nejčastěji se setkáte s fixacemi 1, 2, 3, 5 a 10 let.

Příklad: Pokud si vezmete 3leté fixaci, znamená to, že prvních 36 měsíců budete mít garantovanou dohodnutou sazbu. Jakmile fixace skončí, banka vám sazbu přehodnotí. Pokud by se úroky zvýšily na 6 %, vaše splátka by se zvýšila.

Delší fixace znamená vyšší sazbu, ale větší jistotu. Pokud se obáváte růstu úroků, volte delší fixaci (5 nebo 10 let). Pokud myslíte, že se úroky sníží, zvolte kratší fixaci a později si necháte refinancovat.

Gebíry a poplatky

Pozor na skryté náklady. Některé banky si účtují:

• Poplatek za zpracování – 0–2 000 Kč
• Poplatek za schválení – 0–5 000 Kč
• Poplatek za správu během doby trvání – ročně 0–1 500 Kč
• Sankce za předčasné splacení – u některých bank 0 %, jinde až 1,5 % z vypůjčené částky

Česká spořitelna a Komerční banka obvykle účtují nižší poplatky než menší instituce. Ale vždy si vyžádejte Smluvní podmínky a ceník v písemné podobě a porovnávejte RPSN (roční procentní sazbu nákladů), která je právě klíčová – zahrnuje vše včetně poplatků.

Přídavné služby

Některé banky nabízejí:
– Volné splacení či splátkování s nižší sazbou za účastnění se jejich spořícího produktu
– Slevu na úroku, pokud máte se bankou další produkty (běžný účet, pojištění)
– Možnost flexibilních splátek

Tyto benefity se mohou zdát atraktivní, ale neměly by ovlivnit vaše rozhodnutí víc než úroková sazba a poplatky. Jedna banku s nižší sazbou bude stále levnější, i když vám druhá slibuje různá vylepšení.

Fixace či variabilní sazba? Jak se rozhodnout

Toto je otázka, kterou si všichni klienti kladou: Měl bych si zamrazit úrok na několik let, nebo vzít variabilní sazbu, která se mění podle tržních podmínek?

Variabilní sazba v červnu 2026 může být zhruba o 0,5 % nižší než fixace 5 let. Pokud si vezmete variabilní hypotéku 2,8 miliony na 30 let při sazbě 4,0 %, měsíční splátka bude přibližně 13 400 korun. To je o 800 korun méně než při fixaci 4,5 %.

Ovšem – pokud se za rok sazba zvýší na 5 %, vaše splátka porostla by na 15 000 korun. Za pět let se sazba teoreticky mohla dostat až na 6–7 %, a vaše splátka by byla 17 000+ korun. Můžete si to dovolit?

Náš tip: Pokud máte finanční rezervu na 6–12 měsíců a nejste si jisti svou stability příjmu, vyberte si fixaci. Pokud máte stabilní příjem a víte, že si zvýšenou splátku v budoucnu poradíte, variabilní sazba může ušetřit tisíce korun.

Pojištění a další povinnosti

Jakmile si vezměte hypotéku, bankoužádá od vás tři věci:

Pojištění nemovitosti (věcné právo)

Banka potřebuje vědět, že kdyby vám byt shořel nebo by se stal jiný problém, pojistka pokryje ztrátu. Pojištění si musíte zajistit sami – bankou doporučené, nebo vlastním pojišťovnou. Cena se pohybuje okolo 2–4 tisíc korun ročně pro byt o průměrné hodnotě 3–4 miliony korun.

Pojištění schopnosti splácet (optional, ale doporučené)

Některé banky si jej připlatí samo a přidají jej do úroku, jiné jej ponechají na vás. Toto pojištění vás pokryje, pokud přijdete o práci, onemocníte nebo se stanete invalidem a nemůžete pracovat. Cena je zhruba 0,5–1,5 % z ročního obsahu splátky.

Pokud j