Koupi bytu se vyhnete chybám. Na co si dát pozor

Nebezte si hypotéku, kterou si nemůžete dovolit

Začneme nejdůležitější chybou, která zničila spoustu rodin: lidé si vezou hypotéku větší, než kterou skutečně unese jejich rozpočet. Banky vám sice schválí 4 miliony, ale to neznamená, že si ji můžete dovolit splácet.

Česká národní banka má přísná pravidla. Součet všech vašich měsíčních splátek (hypotéka, auto, spotřebitelské půjčky) nesmí přesáhnout 45 % vašeho čistého příjmu. To je tzv. ukazatel DSTI. Pokud máte čisté příjmy 60 000 Kč měsíčně, maximální splátka je tedy 27 000 Kč. Přitom vám zbývají peníze na jídlo, pojištění a opravy.

Konkrétní příklad: Chcete si koupit byt za 4 miliony korun. Máte 800 000 Kč na úhradu (20 %), takže si berete hypotéku 3,2 miliony. Při sazbě 4,8 % a splatnosti 30 let bude měsíční splátka přibližně 16 500 Kč. Zdá se přijatelně? Jenže k tomu přidáte pojištění nemovitosti (400 Kč), daň z nemovitosti (200 Kč) a náklady na správu domu (4 000–5 000 Kč). Náhlý výdaj: střecha vašeho domu začne téct a oprava stojí 80 000 Kč. Kdybyste si byli vzali hypotéku o milion menší, byl by to problém řešitelný.

Antes ním tedy: nejdřív vypočtěte, kolik měsíčně můžete splácet bez ohrožení svého standardu života. Pak teprve hledejte nemovitost v odpovídající cenové hladině.

Zkontrolujte si úvěrový rejstřík dřív, než si vezete hypotéku

Mnoho lidí si to neurodí a pak je překvapí, že hypotéka není schválena. Důvod? Stará půjčka, kterou zapomněli, nebo chyba v rejstříku.

Přihlaste se do Centrálního registru půjček (CRP) na webu České národní banky. Je to zdarma. Uvidíte všechny své půjčky a půjčitele vidí vaší historii. Půjčky, které jste splacením, tam zůstávají vidět 48 měsíců. Pokud jste měli problémy se splácením, banka to vidí.

Pokud v rejstříku najdete chybu, je čas ji vyřešit. Obraťte se na věřitele nebo přímo na ČNB. Trvá to dva až tři měsíce. Nedělejte tuto chybu měsíc před tím, než si plánujete vzít hypotéku.

Jak si ověřit svojí bonitu před jednáním s bankou

Banky používají bodovací systém. Čím lepší máte historii, tím nižší sazbu dostanete. Vezměte si poslední tři výpisy z účtu. Měly by ukazovat stabilní příjmy a bez problémů se splácením. Pokud váš příjem skokově kolísá nebo máte měsíce, kdy nic neplatíte, banka to vidí negativně.

LTV limit – co to znamená pro vaši zálohu

LTV je zkratka pro „Loan-to-Value“, tedy poměr mezi výší hypotéky a cenou nemovitosti. ČNB nastavila maximální LTV na 80 %. To znamená, že si musíte vlastníte minimálně 20 procent z ceny bytu.

Příklad: Byt stojí 3 miliony. Musíte mít 600 000 Kč na úhradu. Zbytek si vezete jako hypotéku.

Tohle pravidlo existuje proto, aby si lidé nevzali více, než je hodnota nemovitosti. Pokud ceny bytů padnou, má banka způsob, jak si peníze vrátit. Zároveň to chrání vás – když si vezmete velkou zálohu, měsíční splátka je nižší a máte větší bezpečnostní polštář.

Schovejte si peníze na náklady mimo hypotéku

Tady se ztrácejí obrovské částky. Lidé si vezou hypotéku, kouží byt, a najednou jim chybí peníze na zápis do katastru, soudní poplatky a právníka.

Předpokládejte tyto náklady:

• Realitní makléř: 3–4 % z ceny bytu (u bytu za 3 miliony je to 90 000–120 000 Kč). Někdy si to vezme prodávající, někdy vy. Vždy si ověřte.
• Právní služby: 5 000–15 000 Kč. Byť se vám zdá zbytečná výdaj, právník vás chrání před podvody a špatnými smlouvami.
• Znalecký posudek: 2 000–4 000 Kč. Banka si ho vyžádá. Musíte zaplatit vy.
• Zápis do katastru: 1 000–2 000 Kč.
• Pojištění nemovitosti: 3 000–8 000 Kč za rok. Banka jej vyžaduje.
• Odhad energetické náročnosti budovy: 800–1 500 Kč.
• Přepisy a výpisy z katastru: 500–1 000 Kč.

Celkem tedy mimo hypotéku: 100 000–150 000 Kč plus provozní náklady prvního měsíce (záloha na topení, vodné, elektřinu). Máte to všechno peníze? Pokud ne, nechoďte si vezmat hypotéku. Začněte spořit.

Hypoteční sazba – podívejte se na dlouhodobý vývoj, ne jen dnešní den

V září 2026 se sazby pohybují kolem 4,2 % až 5,2 % v závislosti na bance a délce fixace. Jsou to zajímavé sazby v historickém kontextu. Jenže mnoho prvoprodávajících si myslí: „Když vezmu fixaci jen na 5 let, bude to levnější.“ Špatně.

Pokud vezmete fixaci na 5 let, pak vám v roce 2031 končí fixace a musíte refinancovat. Nikdo neví, jaké budou sazby. Když vám vezmu příklad z roku 2022, kdy byly sazby kolem 7 %, splátek byste si vezli o 40 procent víc.

Podívejte se na příklad:

Rozdíl je téměř 1,4 miliony korun. Proto si vezměte fixaci na 10 nebo 15 let. Sazba bude o 0,3–0,5 % vyšší, ale budete mít klid. Například u České spořitelny si můžete vzít fixaci 10 let za 4,6 % a u ČEB za 4,7 %. Rozdíl oproti 5letice je minimální.

Zmapujte si stav nemovitosti – stavbyvedoucí nestojí peníze

Nezastavujte se na to, jak byt vypadá po rekonstrukci předchozího majitele. Vezměte si stavbyvedoucího nebo stavebního technika. Stojí 2 000–4 000 Kč za hodinu, ale zachrání vám desítky tisíc.

Dobrý stavbyvedoucí vám ukáže:

• Jaké jsou stropy – monolitní nebo panelové? (Panelové se hůř rekonstruují.)
• Jaké je topení – vlastní kotel nebo centrální? (Centrální je dražší na údržbu.)
• Jak stará je elektrika a instalace? (Renovace elektroinstalace stojí 100 000–300 000 Kč.)
• Nejsou tam трещины v zdivu? Voda v baseinu? (To jsou varování příznaky.)
• Kde je nejbližší plánovaná generální oprava domu? (Pokud je příští rok, bude to stát vás 200 000–500 000 Kč.)

Tenhle výdaj se často vyplatí stokrát. Znám případ, kdy si člověk koupit byt bez stavbyvedoucího a později zjistil, že střecha proteká. Oprava stála 250 000 Kč. Tolikrát by si mohl stavbyvedoucího zaplatit.

Zjistěte si, kolik bytu vlastní banka a co si vezete vy

Tenhle problém řeší právník, ale měli byste o něm vědět. Pokud prodávající byt financuje přes hypotéku, banka má na něj zápisové právo. To znamená, že pokud prodávající svou hypotéku nesplácí, banka mu byt vezme. A vám to pak ztěžuje koupi.

Vždy si v katastru nemovitostí ověřte: jaké zápisy na nemovitosti jsou? Kolik jich je věřitelů? Pokud je tam 3 zápisová práva (třeba banka + stavebka + další věřitel), je to složité. Při koupi musíte zajistit, aby všichni věřitelé svůj podpis dali. To se někdy stane problematickým.

Problém: když si vezete hypotéku a majitel ji stále splácej

Zde je důležitý právní aspekt. Banka, u které má majitel hypotéku, musí v den kouče touto hypotéku zbavit, aby ji mohla vzít nová banka (vaše). To se stane tzv. refinancováním předchozího majitele. Měl by si ji vzít novou hypotéku u své banky, která zaplatí starou hypotéku u staré banky.

Problém: co když nová banka majiteli hypotéku neschválí? Pak se koupě nemůže uskutečnit. Měli byste si to domluvit už v kupní smlouvě – že koupi podmíníte tím, že se hypotéka refinancuje. Bez toho se vám může stát, že máte kupní smlouvu podepsanou, ale do zápisu to nedojde.

Energetické hodnocení není papír do šuplíku

Od roku 2021 je povinné zpracovat pro každou nemovitost energetický audit. Zjistíte si z něho, jak je byt tepelně izolován. Pokud má strawful energetickou třídu (třeba G nebo F), topení vás bude stát přibližně dvojnásobně více než byt s třídou A.

Pokud koupit starší byt bez zateplení se mohl topit za 5 000 Kč měsíčně, zateplený byt v třídě B za 2 500 Kč. Rozdíl 30 000 Kč ročně. Po 20 let je to 600 000 Kč. Tohle je relevantní informace, kterou mnozí přehlížejí.

DTI limit – když nemůžete vzít hypotéku ani chcete-li

ČNB má ještě další limit: DTI (Debt-to-Income). Znamená to, že součet všech vašich půjček nesmí přesáhnout