Pojištění bytu: Co musíte vědět při hypotéce

Proč banky pojištění bytu vyžadují

Představte si situaci: koupíte si byt za 3,5 milionu korun a berete si na něj hypotéku 2,6 milionu. Banka vám tu hypotéku neudělí bez pojištění. Proč? Protože banka je zástavním věřitelem – nemovitost jí slouží jako záruka. Pokud by se byt spálil, zaplavil nebo byl zničen nějakou kalamitou, banka by přišla o svou záruku. Proto pojištění vyžaduje.

Pojištění nemovitosti je tedy povinné, pokud si berete hypotéku od kterékoli banky v České republice. Je to podmínka financování. Banky obvykle vyžadují, aby pojištění trvalo po dobu splatnosti hypotéky – tedy pokud si berete hypotéku na 30 let, musíte mít pojištění nejméně 30 let.

Pojištění bytu: Co přesně se pojišťuje

Když mluvíme o pojištění bytu, máme na mysli pojištění stavby. To znamená samotnou stavební strukturu – zdi, střecha, okna, dveře, elektroinstalace, vodovod a topení. Pojištění pokrývá škody způsobené požárem, povodní, vichrem, pádem stromu nebo stromolezkami.

Pojištění bytu neobsahuje vybavení a věci uvnitř. To je věc druhá – pojištění domácnosti. Když si vezmete hypotéku, banka vyžaduje pojištění nemovitosti, ale pojištění nábytku, elektroniky a dalších věcí záleží na vás.

Pojistit si můžete také odpovědnost za škody. Pokud se vám odlomí střešní tašky a zraní sousedův auto, nebo se vám položí výstavba a voda zatekne do sousedního bytu, odpovědnostní pojištění vás chrání. Toto není povinné, ale doporučuji si ho vzít.

Jaký rozsah pojištění banky vyžadují

Banky vyžadují minimální rozsah pojištění, který se nazývá všestranné pojištění stavby. To musí pokrývat nejméně tyto rizika:

• Požár a následky požáru
• Blesk a přepětí
• Výbuch
• Pád letadla nebo jeho součásti
• Silný vítr – vítr s rychlostí nejméně 100 km/h
• Krupobití
• Sesuv půdy, únos půdy, propadu půdy
• Povodeň a přívalové deště

Některé banky mají pak vlastní specifické požadavky. Třeba ČEZ Banka nebo Komerční banka mohou vyžadovat, aby pojištění bylo minimálně ve výši poskytnuté hypotéky. ČSOB nebo Raiffeisenbank zase může požadovat pojištění ve výši nákupní ceny nemovitosti.

Kolik stojí pojištění bytu v praktických číslech

Cena pojištění závisí na několika faktorech: velikost bytu, jeho stáří, lokalita a jaké riziko si pojišťujete. Orientační cena je 0,3 až 0,7 procenta z pojistné hodnoty za rok.

Příklad: Pokud si koupíte byt za 3 miliony korun a pojistíte ho na 3 miliony, pojištění vás bude stát přibližně 9 000 až 21 000 korun ročně, tedy 750 až 1 750 korun měsíčně. Je to součást vašich měsíčních nákladů na byt. Pokud si berete hypotéku 2,4 milionu na 25 let při sazbě 4,2 procenta, měsíční splátka bude cca 12 100 Kč. K tomu přidejte pojištění (zhruba 1 000 Kč měsíčně), poplatek za správu nemovitosti (u nájemního domu, vlastnictví je jinak) a energii.

Ceny pojištění se každý rok mohou zvyšovat. V posledních třech letech se pojistné sazby zvyšovaly v průměru o 5 až 8 procent ročně, protože pojišťovny řešily více škod kvůli povodním a klimatickým změnám.

Kde si vzít pojištění bytu

Pojištění si můžete vzít u kterékoli pojišťovny, která působí v České republice. Banka vás nebere do služby – jde vám jen o to, aby pojištění existovalo. Můžete si ho vzít u:

• České pojišťovny – největší operátor, ma tradici a rozsáhlou síť
• Allianz – nabízí online pojištění, často s slevami
• Generali – konkurenční ceny, variabilní balíčky
• Kooperativy – specialista na pojištění nemovitostí
• Union – lze sjednat přes brokerské společnosti

Doporučuji porovnat ceny alespoň u tří pojišťoven. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší variantou může být až 30 procent. Pokud si vezmate hypotéku například u Raiffeisenbanky, ona vám může nabídnout svého partnera (třeba Allianz), ale není to povinné – můžete si pojištění sjednat úplně jinde.

Pojistná hodnota: Na kolik si byt pojistit

Klíčová otázka zní: na jakou sumu si byt pojistit? Tady se spousta lidí mýlí. Nepojišťujete se na cenu, kterou jste za byt zaplatili. Pojišťujete se na náklady, které by stály jeho znovuobnovení.

Pokud jste si koupili starší byt za 2 miliony korun a jeho pojistná hodnota se odhaduje na 1,5 milionu (protože součástí té ceny byl pozemek a lokalita, nikoli stavba), měli byste si ho pojistit na 1,5 milionu, ne na 2 miliony. Pojistit si ho na víc by bylo mrháním peněz.

Pojistná hodnota se zjišťuje obecně třemi způsoby:

1. Odhad pojišťovny – pojišťovna si vezme údaje o bytu a vypočítá si odhad
2. Znalecký posudek – najímáte si znalce, který určí cenu (stojí 3 000 až 5 000 Kč, ale je nejpřesnější)
3. Vlastní odhad – nejčastěji se počítá podle ceny za metr čtvereční stavby (průměrně 15 000 až 35 000 Kč/m²)

Banky obvykle vyžadují, aby pojistná hodnota byla alespoň ve výši poskytnuté hypotéky. Pokud si berete hypotéku 2,5 milionu, byt si musíte pojistit minimálně na 2,5 milionu. Může to být i víc, ale ne míň.

Důležité věci, které byste měli vědět

Pojištění a hypotéka: Kdy se to řeší

Pojištění si nemusíte sjednávat dopředu. Obvykle si ho sjednáte během procesů spojených s hypotékou. Když vám banka hypotéku schválí (po aprobaci), dá vám seznam pojišťoven, se kterými spolupracuje, nebo vám říká, aby si pojištění zajistil sám. Máte zpravidla čas do 30 dní před výplatou hypotéky.

Banky pak mohou vyžadovat, abyste jim poslali důkaz o pojištění. Někdy to zařídíte online, někdy si to stáhnete do PDF a pošlete emailem. Bez důkazu pojištění vám hypotéku nebudou chtít vyplatit.

Pojištění bytu při refinancování

Pokud si později vezmate refinancování (změníte si hypotéku u jiné banky nebo si ji zopakujete na lepších podmínkách), nová banka si opět vyžádá pojištění. Část času stačí, že necháte pojištění u staré pojišťovny běžet dál a jen pošlete nové bance důkaz. Někdy ale nová banka chce pojištění u svého partnera. Není to vždy jednodušší, ale je to честně řečeno administrativní nutnost.

Když si bytu pojistíte sami, bez hypotéky

Pokud si nemovitost kupujete za hotové bez hypotéky, pojištění je dobrovolné, ale doporučuji si ho vzít. Jedna povodeň, jeden požár a váš majetek je pryč. Pojištění vás stojí jednotky procent z ceny nemovitosti, ale může vám ušetřit miliony.

Časté chyby, kterým se vyplatí vyhnout

Chyba 1: Příliš nízká pojistná hodnota. Když se stane havárie, pojišťovna vám vyplatí jen do výše pojistné hodnoty. Pokud si pojistíte byt na 2 miliony a obnova stojí 2,8 milionu, dostanete jen 2 miliony a zbytek si budete muset zaplatit sami.

Chyba 2: Záměna pojištění nemovitosti s pojištěním domácnosti. Pojištění bytu pokrývá stavbu. Pojištění domácnosti pokrývá nábytek a věci. Víc než polovina českých domácností nemá ani pojištění domácnosti – to je chyba, protože se vám může stát cokoliv.

Chyba 3: Automatické prodloužení bez kontroly ceny. Pojištění se vám prodlužuje každý rok. Pojistné sazby se zvyšují. Když vám skončí pojištění a pojišťovna vám pošle nabídku na příští rok, zkontrolujte si cenu u konkurence. Často si můžete pořídit pojištění levněji jinde.

Chyba 4: Výběr pojištění jen podle ceny. Levné pojištění může mít vyšší spoluúčast. Pokud si pojistíte byt s 10procentní spoluúčastí a stane se škoda za 100 000 korun, zaplatíte 10 000 sami. Levnější pojištění s 20procentní spoluúčastí vás v takovém případě připravit o dalších 10 000 korun.

Pojištění bytu a daně

Pojištění nemovitosti, kterou vlastníte jako investici (pronajímáte ji nebo ji chystáte pronajmout), je daňově odečitatelné. Pojištění bytu, ve kterém bydlíte vy, se daňově neodečituje – to je běžný osobní výdaj.

Pokud vlastníte více nemovitostí, sledujte si pojistné náklady oddělně pro každou. To vám usnadní placení daní.

Praktický postup pro první nákup

Když si budete kupovat byt a budete si brát hypotéku, postupujte takto:

1. Domluvte si schůzku s hypotečním poradcem, ujasněte si výši hypotéky a průběžně diskutujte o pojištění
2. Po schválení hypotéky, požádejte banku o seznam požadavků na pojištění (pojistná hodnota, rozsah rizik, trvání)
3. Porovnejte ceny u nejméně tří pojišťoven – buď sami online, nebo si nechejte poradit od pojišťovacího makléře (ten obvykle nic nestojí)
4. Sjednajte pojištění a pošlete bance důkaz nejméně 10 dní před výplatou hypotéky
5. Jednou za rok si zkontrolujte pojistné sazby a zvažte, zda si pojištění nejít přesunout levněji

Příklad: Kompletní rozpočet nákupu bytu

Chcete si koupit jednokojný byt v Praze za 3 miliony korun. Máte naspořeno 900 000 (30 procent), zbytek si vezete na hypotéku.