Novostavba nebo starší byt? Jak financovat první nemovitost v ČR

2. srpna 2026 · 8 min čtení · Kupujeme nemovitost

Rozdíl v ceně: novostavba vs. starší byt

Když si vezmu typického kupujícího – třicetiletého Honzu z Prahy, který spořil pět let – vídám stejnou dilema znovu a znovu. Má 600 tisíc korun našetřeno, chce koupit svůj první byt a váhá mezi novostavbou za 4,8 milionu a stejně velkým bytů z 90. let za 3,6 milionu korun. Obě nemovitosti leží v podobné lokalitě a mají porovnatelný stav.

Obsah článku

Cena je vždycky první zásadní rozdíl. Novostavby jsou v Česku průměrně o 25–35 procent dražší než starší bytové domy. V Praze a Brně se ten rozdíl pohybuje spíše okolo 40 procent. Starší byty zaplatíte nyní méně, ale koupíte s sebou i riziko nákladné rekonstrukce.

Případ Honzy: pokud si vezme hypotéku na novostavbu za 4,2 milionu korun (po jeho vkladu), zaplatí při sazbě 4,3 procenta na 30 let přibližně 20 900 Kč měsíčně. Na starší byt si vezme hypotéku jen 3 miliony, což znamená splátku asi 14 900 Kč měsíčně. Rozdíl 6 tisíc korun za měsíc se zdá zanedbatelný, ale za 30 let to je 2,16 milionu korun.

Dostupnost hypotéky: co vám banky půjčí

Tady se dostáváme k záležitosti, kterou nezvládnete řešit sami. Banky dodržují regulaci České národní banky a mají pevně daná pravidla, jak vysokou hypotéku vám poskytnou.

Nejdůležitější je LTV limit – to je maximální poměr půjčené částky k ceně nemovitosti. Právě tady se novostavby a starší byty liší. Pro novostavby banky typicky půjčují až 90 procent kupní ceny. Pro starší nemovitosti, especially ty starší 30 let, bývá limit 80 procent. Některé banky (jako ČSOB nebo Česká spořitelna) jsou přísnější a jdou maximálně na 85 procent u starších bytů.

V případě Honzy to znamená, že na novostavbu za 4,8 milionu si vezme 4,32 milionu (90 procent). Na starší byt za 3,6 milionu si vezme maximálně 2,88 milionu (80 procent). Rozdíl v dostupné hypotéce: 1,44 milionu korun. To není málo.

Další pravidlo, které banky hlídají, je DSTI limit na 45 procent. To znamená, že vaše měsíční splátka hypotéky nesmí přesáhnout 45 procent vaším čistých příjmů. Honza má měsíčně 60 tisíc korun čistého příjmu. Maximální splátka, kterou mu banka schválí, je tedy 27 tisíc korun.

Při sazbě 4,3 procenta si na 30 let vezme maximálně hypotéku 4,35 milionu korun. To je přibližně 21 500 Kč měsíčně. Takže jeho omezením není LTV limit novostavby, ale spíše schopnost splácet.

Náklady na koupi: skryté výdaje u starších bytů

Tady přichází chvíle, kdy si řada kupujících uvědomí, že nižší cena starší nemovitosti není jednoznačně lepší volba.

U starších bytů vám ještě před podpisem budou součástí příslušné dokumenty. Například znalecký posudek (2 000–5 000 Kč), právní průzkum nemovitosti (3 000–8 000 Kč) a energetický audit (1 500–3 000 Kč). To dohromady je přibližně 10 tisíc korun za administrativu.

Ale to nejsou skutečné náklady. Skutečné náklady přicházejí poté.

Starší bytový dům potřebuje zateplení za 500 tisíc až 1,5 milionu na byt. Střecha stará 40 let? Výměna stojí 100–300 tisíc korun (v přepočtu na jeden byt). Elektroinstalace nebo vodovodní potrubí? Další 150–400 tisíc. Zvýšení energetické třídy budovy (pokud chcete kvalitativně lépe bydlet a snížit náklady na vytápění): 800–2 miliony Kč na byt.

U Honzy, kdyby si koupil starší byt za 3,6 milionu a byt potřeboval uvést do stavu, v kterém by se mu líbil a kde by ušetřil na energiích: dodatečné investice 500–800 tisíc korun. To je až čtvrtina ceny nemovitosti.

Naopak novostavba v novostavbě? Tu má Honza v záruce 5 let. Střecha neuteče. Elektrika nebude během deseti let porouchá. Náklady na údržbu jsou minimální, řádově tisíce za rok.

Energetické náklady: počítejte s dlouhodobými úsporami

Když jsem s Honzou počítal náklady na vytápění a energii, překvapil ho reálný rozdíl.

Starší byt z 90. let bez kvalitního zateplení (energetická třída F) stojí na vytápění a elektřinu přibližně 350–450 Kč za metr čtvereční ročně. Při bytě 65 metrů čtverečních to je 22 750 až 29 250 Kč za rok. Měsíčně 1 900–2 440 Kč.

Novostavba s moderním standardem (energetická třída B nebo C) stojí na energiích 80–120 Kč za metr čtvereční ročně. Stejný byt 65 metrů čtverečních tedy vyjde na 5 200–7 800 Kč ročně. Měsíčně 433–650 Kč.

To znamená rozdíl 1 300–2 000 Kč za měsíc v prospěch novostavby. Za 30 let splácení hypotéky to je 468 000 až 720 000 korun. Když si to vezmete spolu s tím, že starší byt potřebuje zateplení za 500 tisíc… vidíte, že matematika se obrací v neprospěch „levnějšího“ starého bytu.

Úroková sazba: jak se liší financování novostavby a starší nemovitosti

Banky vám podadou rozdílné nabídky v závislosti na typu nemovitosti.

Novostavby obvykle dostávají sazby o 0,2–0,4 procenta nižší. Důvod je prostý: banka riskuje méně. Nová nemovitost není technickým balastem, je jistějším zástavním právem.

V červenci 2026 nabízejí české banky starším nemovitostem průměrnou sazbu 4,5–4,8 procenta. Novostavby se dostávají na 4,1–4,4 procenta. Česká spořitelna a ČSOB mají v tomto období obdobné sazby, ČEZ Hypotéka je částečně competitivnější.

Jak to ovlivní Honzovu splátku?

Novostavba za 4,2 milionu při sazbě 4,2 procenta na 30 let: 20 600 Kč měsíčně.

Starší byt za 3 miliony při sazbě 4,7 procenta na 30 let: 15 900 Kč měsíčně.

Rozdíl 4 700 Kč. To se zdá být na stranu starších bytů. Ale nezapomeňte na nutné opravy starého domu, které Honza musí provést během pěti let svého bydlení.

Pojištění a poplatky: co se hraje v pozadí

Když si vezmete hypotéku, nejde jen o samotnou splátku úroku a jistiny. Přidávají se další náklady.

Pojištění schopnosti splácet (ASV/PPI) – toto pojištění si banka často vyžádá. Pokud přijdete o práci nebo zemřete, pojištění zaplatí část hypotéky. Cena je typicky 0,4–0,8 procenta z výše hypotéky za rok. Pro Honzu by to bylo 16 800–33 600 Kč ročně (závislé na typu pojištění a bance).

Poplatek za zpracování hypotéky – banky berou 3 000–8 000 Kč za vyřízení. Česká spořitelna berme 5 000 Kč bez ohledu na výši hypotéky. ČSOB je někdy nižší pro věrné zákazníky.

Pojištění nemovitosti – to si musíte pořídit povinně (banka si jej vyžádá jako podmínku). Roční pojistné na nemovitost za 4 miliony bude přibližně 8 000–12 000 Kč ročně.

Pro Honzu: když si vezme hypotéku 4,2 milionu, zaplatí navíc cca 30 000 Kč hned na počátku (poplatek a pojištění schopnosti splácet na začátek) a 1 000 Kč měsíčně (zbytek pojištění). Není to málo, ale je to nutné.

Doba splácení: 20 let vs. 30 let

Honza váhal, zda si vezme hypotéku na 20 nebo 30 let. Rozdíl je zásadní.

Novostavba 4,2 milionu při sazbě 4,2 procenta:

  • Na 20 let: 21 700 Kč měsíčně. Za 20 let zaplatíte celkem 5,21 milionu (tzn. 1,01 milionu navíc na úrocích).
  • Na 30 let: 20 600 Kč měsíčně. Za 30 let zaplatíte celkem 7,42 milionu (tzn. 3,22 milionu navíc na úrocích).

Rozdíl v měsíční splátce je jen 1 100 Kč, ale za 30 let zaplatíte o 2,21 milionu korun víc.

Samozřejmě, delší doba splácení znamená nižší měsíční zátěž rozpočtu. Pokud máte děti, školné nebo lékařské výdaje, může být 30 let lépe snesitelné.

Honza má letos 30 let. Pokud si vezme hypotéku na 30 let, bude ji splácet do 60 let. To není nic záležitostí, ale stojí za to si to uvědomit.

Příspěvky a hypotéky ze strany státu

Česká republika nemá v 2026 přímou státní subvenci na koupi bytu pro lidi do 40 let (na rozdíl od některých zemí). Ale existují nepřímé možnosti.

Daňový bonus na hypotéku – můžete si odečíst úroky z hypotéky ze základu daně, pokud máte příjmy. To znamená, že část svých plateb si vrátíte zpět na daních. U Honzy, který má měsíční příjmy 60 tisíc, by to mohlo být 5 000–8 000 Kč ročně.

Výstavba bytů v energetickém standardu – některé nové stavby jsou podporovány programy EU (Nová zelená úspora). Pokud si vezete byt v budově, která splňuje přísné energetické normy, můžete dostat částečně nižší DPH (15 procent místo 21 procent). To není přímá výhoda, ale při koupi za 4,8 milionu to znamená úsporu cca 290 tisíc korun.

Praktická doporučení: jak se rozhodnout

Když se ohlédnu zpět na případ Honzy a tisíců kupujících jako on, vidím jasný vzor.

Vyberte si novostavbu, pokud:

Sdílet článek

Facebook Twitter