Daň z nemovitosti 2026 — kolik zaplatíte a jak podat přiznání

Daň z nemovitosti 2026: co se mění a koho se to týká

Pokud jste si v posledních letech pořídili byt nebo dům — ať už na hypotéku od České spořitelny, Komerční banky nebo jiné banky — počítejte s tím, že každoroční povinnost platit daň z nemovitosti se vás týká stejně jako každého jiného vlastníka. Od roku 2024 přitom platí výrazně vyšší sazby, které vstoupily v platnost novelou zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Pro rok 2026 se tyto sazby nemění, ale stát má nově pravomoc koeficienty ještě zvyšovat. Kdo nestihne podat přiznání nebo zaplatit včas, riskuje penále a úroky z prodlení. Zde jsou přesná čísla, termíny a konkrétní postup, jak na to.

Zákonný rámec: o co se přesně jedná

Daň z nemovitosti upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. Skládá se ze dvou složek: daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Vlastník nemovitosti je povinen podat přiznání k dani vždy, když nabyde nemovitost, nebo dojde ke změně, která má vliv na výši daně — například přístavba, změna způsobu využití nebo změna výměry pozemku.

Novela zákona účinná od 1. ledna 2024 přinesla zásadní změnu: základní sazby daně se přibližně zdvojnásobily. Zároveň obcím zůstala možnost uplatňovat místní koeficient v rozmezí 0,5 až 5 — jinými slovy Praha nebo Brno může vaši daňovou povinnost znásobit až pětinásobně oproti základní sazbě.

Sazby daně z nemovitosti v roce 2026

Daň ze staveb a jednotek (byty a domy)

K základní sazbě se přičítá 0,22 Kč za každé nadzemní podlaží přesahující první. U bytů a obytných domů se výsledná sazba ještě násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce (od 1,0 v obcích do 1 000 obyvatel až po 4,5 v Praze), a následně případným místním koeficientem, který obec stanoví vyhláškou.

Daň z pozemků

Základ daně u pozemků je buď cena pozemku podle cenové mapy nebo hodnota stanovená vyhláškou Ministerstva financí — u orné půdy a lesů se pracuje s průměrnou cenou za m², nikoliv s tržní hodnotou.

Jak vypočítat daň z nemovitosti: dva konkrétní příklady

Příklad 1: Byt 3+kk v Praze (70 m²)

Představte si, že jste si v roce 2024 koupili byt 3+kk o podlahové ploše 70 m² v Praze. Hypotéku jste si vzali například u mBank nebo Raiffeisenbank na 30 let ve výši 5 000 000 Kč. Jak vypadá výpočet daně?

1. Základní sazba: 2 Kč × 70 m² = 140 Kč
2. Koeficient dle počtu obyvatel (Praha): 4,5 → 140 × 4,5 = 630 Kč
3. Místní koeficient Prahy (v roce 2024 stanoven na 2): 630 × 2 = 1 260 Kč

Výsledná roční daň: přibližně 1 260 Kč. Při měsíční splátce hypotéky pohybující se (při sazbě 5,5 % p.a.) kolem 28 400 Kč jde o zanedbatelnou položku — ale přesto povinnou.

Příklad 2: Rodinný dům v Brně (zastavěná plocha 120 m², dvě nadzemní podlaží)

1. Základní sazba: 2 Kč/m² × 120 m² = 240 Kč
2. Příplatek za druhé nadzemní podlaží: 0,22 × 120 = 26,40 Kč → celkem 266,40 Kč
3. Koeficient dle počtu obyvatel (Brno, nad 50 000 obyvatel): 3,5 → 266,40 × 3,5 = 932,40 Kč
4. Místní koeficient Brna (2): 932,40 × 2 = 1 864,80 Kč

K tomu připočtěte daň z pozemku — například zahrada 400 m² v Brně se počítá jako ostatní plocha: 0,20 Kč × 400 m² × koeficient 3,5 × místní koeficient 2 = 560 Kč. Celková roční daň: přibližně 2 425 Kč. Při hypotéce 4 000 000 Kč na 25 let (sazba 5,3 %) odpovídá měsíční splátka cca 24 100 Kč — daň z nemovitosti tak tvoří méně než 0,5 % ročního závazku.

Pozor na místní koeficienty: Praha v roce 2025 schválila místní koeficient 2, Brno rovněž 2. Některé obce v Jihomoravském nebo Středočeském kraji volí koeficient 1,5 nebo dokonce 3. Aktuální koeficient vaší obce najdete v databázi Finanční správy nebo přímo v obecní vyhlášce.

Termíny, které nesmíte propásnout

Podání přiznání

Daňové přiznání se podává do 31. ledna zdaňovacího období, tedy pro rok 2026 nejpozději 31. ledna 2026. Přiznání podáváte pouze jednou — v roce, kdy jste nemovitost nabyli nebo kdy nastala změna. Pokud se nic nezměnilo, přiznání znovu nepodáváte; Finanční správa vám zašle složenku automaticky.

Výjimka: pokud jste nemovitost nabyli v průběhu roku 2025 (například po vkladu do katastru nemovitostí v září 2025), přiznání podáváte do 31. ledna 2026. Rozhodující je vždy stav k 1. lednu daného roku — kdo byl vlastníkem k 1. 1. 2026, platí daň za celý rok 2026.

Platební termíny

Pokud nezaplatíte včas, Finanční správa vám naúčtuje úrok z prodlení ve výši repo sazby ČNB + 8 procentních bodů. Při aktuální repo sazbě ČNB (k začátku roku 2025 na úrovni 4,25 %) by úrok z prodlení činil přibližně 12,25 % ročně — zbytečně drahé.

Jak podat přiznání elektronicky

Přes Daňový portál Finanční správy (MOJE daně)

Nejpohodlnější cesta je portál mojedane.cz, kde se přihlásíte přes bankovní identitu (podporují ji například Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank, Air Bank nebo mBank), přes NIA (Národní identitní autorita) nebo datovou schránku. Formulář vás provede krok za krokem — zadáte parcelní číslo, katastrální území a systém sám načte část údajů z katastru nemovitostí.

Postup krok za krokem

1. Přihlaste se na mojedane.cz přes bankovní identitu nebo datovou schránku.
2. Vyberte „Daň z nemovitých věcí“ a zvolte „Nové přiznání“ nebo „Dílčí změna“.
3. Zadejte identifikaci nemovitosti (číslo listu vlastnictví, katastrální území — vše najdete na nahlizenidokn.cuzk.cz).
4. Vyplňte výměry pozemků a staveb podle katastru nebo geometrického plánu.
5. Zkontrolujte vypočtenou daň a elektronicky podepište podání.
6. Uložte si potvrzení o podání — slouží jako doklad pro případnou kontrolu.

Papírový formulář (tiskopis MFin 5450) je stále k dispozici na každém finančním úřadě nebo ke stažení na webu Finanční správy. Pro většinu prvokupců v produktivním věku je ale elektronická cesta rychlejší a snižuje riziko chyb.

Kdy vám přijde složenka automaticky

Pokud jste přiznání podávali v minulých letech a letos nenastala žádná změna, Finanční správa vám do konce dubna zašle složenku nebo SIPO příkaz s vypočtenou daní. Od roku 2023 je navíc možné zvolit trvalý příkaz k úhradě přes portál mojedane.cz — daň se pak automaticky odečte v termínu splatnosti.

Nejčastější chyby prvokupců

• Záměna termínu koupě a termínu vkladu do katastru: Rozhodující je datum vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nikoliv datum podpisu kupní smlouvy ani datum uhrazení kupní ceny.
• Opomenutí přiznání při koupi přes dražbu nebo exekuci: Povinnost podat přiznání platí i v těchto případech.
• Špatná výměra: Podlahová plocha bytu podle katastru se může lišit od té, kterou uvádí developer v projektové dokumentaci. Vždy vycházejte z listu vlastnictví.
• Nepřihlédnutí k místnímu koeficientu: Mnoho lidí počítá daň bez aktuálního místního koeficientu a jsou pak překvapeni výší složenky.
• Nezdanění garáže nebo sklepa jako samostatné jednotky: Pokud máte v katastru zapsaný sklep nebo garážové stání jako samostatnou jednotku, i na ně se vztahuje povinnost přiznání.

Sleva na dani a osvobození: na co máte nárok

Zákon č. 338/1992 Sb. stanoví několik případů osvobození od daně. Relevantní pro prvokupce jsou zejména:

• Nové stavby: Novostavby určené k bydlení jsou osvobozeny po dobu 5 let od roku následujícího po kolaudaci — ale jen pokud o osvobození sami požádáte v přiznání.
• Stavby ve vlastnictví státu nebo obcí sloužící veřejným účelům jsou osvobozeny automaticky.
• Pozemky ve vlastnictví veřejnoprávních subjektů — netýká se fyzických osob.

Osvobození u novostavby není automatické. Musíte ho uplatnit v daňovém přiznání — pokud tak neučiníte, finanční úřad osvobození nepřizná. Platí to zpětně i pro domy zkolaudované v roce 2021 a novější.

Daň z nemovitosti a hypotéka: jak to spolu souvisí

Banky (Česká spořitelna, Hypoteční banka, ČSOB, UniCredit Bank a další) při posuzování bonity pracují s DSTI (podílem splátek na příjmu) a DTI (podílem celkového dluhu na příjmu). Daň z nemovitosti do těchto výpočtů přímo nevstupuje, protože z pohledu ČNB nejde o dluhovou službu. Přesto ji musíte zahrnout do svého osobního cashflow — spolu s pojištěním nemovitosti, fondovými příspěvky do SVJ a náklady na údržbu.

ČNB ve svých doporučeních pro obezřetné poskytování hypoték (naposledy aktualizovaných v roce 2023) doporučuje, aby celkové náklady na bydlení nepřesáhly 40 % čistého měsíčního příjmu domácnosti. Daň z nemovitosti ve výši 1 500–3 000 Kč ročně tvoří v tomto kontextu méně než 250 Kč měsíčně — ale součet všech vedlejších nákladů může být překvapivě vysoký.

Co udělat hned po přečtení tohoto článku

Pokud jste nemovitost nabyli v průběhu roku 2025, máte čas do 31. ledna 2026 podat přiznání. Připravte si list vlastnictví z nahlizenidokn.cuzk.cz, zjistěte místní koeficient vaší obce a přihlaste se na mojedane.cz. Celý proces elektronického podání zvládnete za méně než 30 minut.

Pokud jste přiznání podávali v minulosti a nic se nezměnilo, čekejte na složenku — ale ověřte si, zda v katastru opravdu nedošlo k žádné změně (například zakreslení přístavby nebo změna způsobu využití pozemku). Chyba z minulého roku se může přenést do dalších let a vytvořit nedoplatek, který úřad vymáhá zpětně i s úroky.