Daň z nabytí nemovitosti: Co zaplatíte při koupi bytu?

Příběh Petra: Když se počty nesetkají s realitou

Petr má třicet let, pracuje jako projektový manažer v IT firmě a dlouho si spořil na koupi svého prvního bytu. Našel si pěkný třípokojový byt v Praze na Žižkově s cenou 4,2 miliony korun. Banka mu schválila hypotéku 3,2 milionu korun na 30 let při sazbě 4,5 %. Měsíční splátka hypotéky vychází na zhruba 16 200 korun. Zdálo se, že všechno vychází.

Ale pak se Petr setkal se svým právníkem, který mu vysvětlil, že cena nemovitosti není všechno. Stát chce svůj podíl. A jedním z těch podílů je daň z nabytí nemovitosti. Petr si spočítal, kolik to bude stát, a zjistil, že údaje v internetových články si prostě neprověřil dost důkladně.

Tohle je příběh, který se opakuje tisícekrát ročně. A právě proto jsme pro vás připravili průvodce, který vám vysvětlí, jak daň z nabytí nemovitosti funguje a co si na ni pořídit reálně připravit.

Co je daň z nabytí nemovitosti a kdo ji platí?

Daň z nabytí nemovitosti (dříve známá jako dědická a darovací daň se v některých situacích prolínala s nabytím) se vztahuje na koupi nemovitosti. Od roku 2021 se však daň z nabytí nemovitosti pro běžné koupi bytů a domů fakticky zrušila pro fyzické osoby — to znamená pro lidi jako vy. Místo toho platíte tzv. poplatek z převozu nemovitostí.

Ano, správně čtete: je to trochu složité. Starý systém se nazýval daň z nabytí nemovitosti a měl sazbu 3 % až 4 % z ceny. Nový systém, který platí od roku 2021, přešel na poplatek z převodu nemovitostí. Ale lidé si stále zažívají ten starý názem, a proto se o tom mluvit bude.

Pojďme si to vyjasnit jednoduše: co Petr reálně zaplatí?

Poplatek z převodu nemovitostí (nová skutečnost od 2021)

Nový systém je v praxi jednodušší. Když fyzická osoba (to znamená běžný člověk, ne právnická osoba) kupuje nemovitost od jiné fyzické osoby, daň se v podstatě neplatí. Je to jedna z mála dobrých zpráv.

Pokud ale kupujete nemovitost od právnické osoby — například od stavební společnosti, která prodává nový byt — situace je jiná. Zde můžete narazit na daň z přidané hodnoty (DPH) ve výši 21 %.

V Petrově případě: Kupuje starší byt od soukromé osoby. Daň z nabytí nemovitosti tedy zhruba v podobě, jak existovala, se v jeho případě neuplatní. To je dobrá zpráva.

Ale pozor: Stále existují další náklady, které s nákupem Connected nemovitosti souvisí a které jsou závazné. O těch teď.

Jaké poplatky a náklady vás opravdu čekají?

Poplatek za vklad do katastru nemovitostí

Aby se stala nemovitost vaší, musíte ji zaregistrovat u Katastrálního úřadu. To se děje přes právníka nebo soudního exekutora. Poplatek za vklad do katastru se počítá podle hodnoty nemovitosti.

Sazba se pohybuje kolem 1 000 až 2 000 korun za nemovitost, nicméně v některých případech (např. při složitějších právních vztazích) může být výrazně vyšší. Katastrální úřad si vezme svůj správní poplatek.

U Petrova bytu za 4,2 miliony: počítejte s poplatkem 2 500 až 3 500 korun.

Honorář právníka nebo soudního exekutora

Aby byla koupě nemovitosti právně bezpečná, potřebujete si najmout právníka nebo soudního exekutora. Ten se postará o veškerou dokumentaci, prověří vlastnictví nemovitosti, připraví kupní smlouvu a zajistí vklad do katastru.

Ceny se liší podle složitosti a regionu, ale orientačně:

• Právník: 15 000 až 30 000 korun za standardní koupi bytu
• Soudní exekutor: obvykle 10 000 až 20 000 korun

U Petrova příkladu: Počítejte s průměrem 20 000 korun za právníka.

Pojištění nemovitosti

Když si berete hypotéku, banka vás bude požadovat pojištění stavby. Není to poplatek státu, ale je to náklad, který při koupi bytu musíte zaplatit. Průměrně se pohybuje na 3 000 až 7 000 korun ročně v závislosti na hodnotě nemovitosti a pojistitelně.

Hypoteční kalkulačka vám toto obvykle nezapočítá, ale je to skutečný náklad.

Správní poplatky a náklady na podání

Přepis vlastnictví do vaší jména vyžaduje různé formuláře, které si někdo musí podat. Tyto poplatky jsou malé — desítky až stovky korun — ale sčítají se.

Vypočítáme si to na Petrově příkladu

Petr kupuje byt za 4,2 milionu korun. Jak vypadají jeho celkové náklady?

To je přibližně 0,7 % z ceny nemovitosti. Kdyby Petr původně počítal se starou sazbou daně z nabytí nemovitosti (3–4 %), znamenalo by to další 126 000 až 168 000 korun. Takže nové zákony mu přinesly výraznou úsporu.

Petrovy měsíční náklady na byt:

• Splátka hypotéky (3,2 mil. na 30 let, 4,5 %): 16 200 Kč
• Pojištění (měsíčně): cca 400 Kč
• Nemovitostní daň: cca 0 Kč (fyzické osoby nejsou zatím zatíženy)
• Údržba, voda, elektřina, topení (odhad): 3 000 Kč
• Celkem měsíčně: cca 19 600 Kč

Jaké chyby dělají první kupci?

Zapomínají na pojištění

Mnoho lidí si představuje, že jakmile si vezme hypotéku, je vše vyřešeno. Ale pojištění stavby není automatické. Musíte si je sepsat sami a počítat s tím, že to bude trvat roky — ne jen při koupi.

Nečítají s energetickým certifikátem

Při prodeji nemovitosti je povinný energetický certifikát. Jeho pořízení stojí 1 000 až 3 000 korun a prodávající by jej měl poskytnout, ale kupci často zjistí, že jej nemá a musí si jej zaplatit sami.

Podcení honoráře právníka

Není vhodné si najímat právníka jen podle ceny. Levný právník, který udělá chybu v kupní smlouvě, vám může způsobit problémy v hodnotě desítek tisíc korun. Investice do kvalitního právníka se vyplatí.

Co když kupujete nový byt od stavební společnosti?

Situace se mění, pokud nemovitost kupujete od právnické osoby — například když si berete nový byt přímo od stavbyvedoucí nebo developerské společnosti.

V tomto případě se na vás vztahuje DPH (daň z přidané hodnoty) ve výši 21 %. To znamená, že pokud je cena bytu bez DPH 3 miliony korun, zaplatíte 3,63 miliony korun včetně DPH.

Existují však výjimky: pokud je to váš první byt a splníte určité podmínky, některé stavební společnosti vám DPH mohou odpustit nebo na ni poskytnou slevu. Vždy to ale závisí na konkrétní nabídce.

Příklad: Pokud si kupujete nový byt 3 miliony korun od stavební společnosti Skanska, zaplatíte 3 630 000 korun včetně DPH. Je to stejné jako kdybyste se rozhodli koupit starší byt za 3,63 miliony od soukromé osoby?

Ne úplně. Při koupi od osoby fyzické neplatíte nic navíc. Při koupi od právnické osoby se DPH připočítává.

Jak ušetřit na daních a poplatcích?

Koupit od fyzické osoby, ne od firmy

Je to nejjednodušší způsob, jak se vyhnout DPH. Koupi starší nemovitosti se vztahují nižší náklady než koupi nové od developera.

Vyjednat si slevu na právníkovy honorář

Právníci často mají flexibilní ceny. Pokud si vezou hypotéku a jsou to vaši zákazníci, mohou vám nabídnout slevu.

Porovnat pojistitelny

Pojištění stavby se liší podle pojistitelny. Porovnáním si můžete ušetřit 1 000 až 2 000 korun ročně.

Zkontrolovat, zda máte nárok na slevu na DPH

Některé stavební společnosti nabízejí sleva na DPH pro první kupce nebo při koupi bytů s energetickou třídou A. Vždy se informujte.

Důležité legislativní rámce v roce 2026

Při koupi nemovitosti se musíte řídit těmito právními rámci:

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník: Upravuje vlastnická práva a převod nemovitostí
• Zákon č. 256/2013 Sb., zákon o katastru nemovitostí: Upravuje registraci nemovitostí
• Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí: Upravuje povinnosti spojené s vlastnictvím nemovitostí
• Pokyn České národní banky ohledně LTV limitů: Banka vám nepůjčí více než 80–90 % hodnoty nemovitosti (podle typu)
• DSTI limit: Měsíční splátka hypotéky by neměla přesáhnout 45 % vašího čistého příjmu (podle České národní banky)

V Petrově případě: Měsíční splátka 16 200 korun by měla být maximálně 45 % z jeho čistého příjmu. To znamená, že jeho čistý měsíční příjem by měl být alespoň 36 000 korun. To je přibližně hrubý příjem 46 000 korun (při 15% pojistném).

Kontrolní seznam před koupí

Před tím, než se rozhodnete koupit, zkontrolujte si toto:

1. Máte schválenou hypotéku s jasnou sazbou a lhůt
   

   Mohlo by vás zajímat

   Právní rádceSVJ — práva a povinnosti vlastníka bytuPrávní rádceKatastr nemovitostí — jak číst list vlastnictvíPrávní rádceVěcné břemeno nemovitosti — co to je a jak ověřitPrávní rádceSpolečné jmění manželů a nemovitost — co potřebujete vědět