Chyby ve finančním plánu při nákupu nemovitosti: Co si neměli ujít

4. června 2026 · 9 min čtení · Finanční gramotnost

Nepřipravte si realistický finanční plán – první kritická chyba

Vidím to skoro každý den: člověk přijde do banky, ví, kolik chce koupit, a přesně to si vezme. Bez pauzy. Bez sebereflexi. Je to přesně jako plánovat dovolenou – když budete tvrdit, že máte na let za 20 tisíc, ale realita vás zastaví při koupi druhého nápoje.

Obsah článku

Finanční plán nemá začít v bance. Měl by začít u vás doma, s perem a papírem. Podívejte se upřímně na své příjmy a výdaje za poslední tři měsíce. Zjistěte si svůj skóre v centrálním registru půjček (CRIF). Zjistěte si, jaké máte povinnosti – jestli splácíte autoleasning, půjčku na auto či cokoli jiného.

Banky si to zjistí za vás, ale když to budete vědět vy, máte šanci se připravit. Průměrný Čech si vezme hypotéku, aniž by věděl, jak se jeho finanční situace změní za tři roky. Změna zaměstnání, dítě, zvýšení úroků – to vše patří do plánu.

Co by měl obsahovat váš předběžný finanční plán

  • Měsíční příjmy: Počítejte se základním platem, nikoliv s bonusy a provizemi. V prvních měsících po získání hypotéky na to nebudete moci počítat.
  • Pevné výdaje: Nájemné, pojistky, energie, telefon, potraviny. Bude to méně než nyní, ale počítejte s něčím.
  • Stávající půjčky a závazky: Leasingy, půjčky, splátky kreditních karet.
  • Schopnost spořit: Pokud nemůžete ušetřit 10 tisíc měsíčně teď, těžko to zvládnete, až přidáte hypotéku.

Pokud máte měsíčně 80 tisíc hrubého příjmu (tedy asi 55 tisíc čistého), a máte měsíční výdaje 25 tisíc, zbývá vám 30 tisíc. Z toho ale banka počítá s pravidlem DSTI 45 % – to znamená, že všechny vaše splátky (včetně hypotéky) nesmějí přesáhnout 45 % vašeho měsíčního příjmu. U vašich 55 tisíc čistého je to tedy 24 750 korun měsíčně na všechny splátky.

Podceníte si velikost vlastního kapitálu a ztratíte na úrocích

Zde se stávám opravdu direktní: vlastní kapitál není zbytečnost. Je to pojistka. Banky to vědí a cení si toho.

Když se přijdete podívat pro hypotéku s vlastním kapitálem 10 procent, dostanete jednu sazbu. Pokud přijdete s 30 procenty, dostanete lepší. Rozdíl může být 0,3 až 0,5 procenta ročně. To zní málo, ale za 30 let to znamená desítky tisíc korun.

Příklad: Pokud si berete hypotéku 3,5 milionu na nemovitost za 3,9 milionu (10 procent vlastního kapitálu) na 30 let při sazbě 4,9 procenta, měsíční splátka bude přibližně 18 700 korun. Pokud přijdete s 1,17 milionu vlastního kapitálu (30 procent) a vezměte si hypotéku 2,73 milionu při sazbě 4,4 procenta, měsíční splátka bude asi 13 800 korun. Rozdíl 4 900 korun měsíčně – to je více než 1,7 milionu za dobu splacení.

Řada prvních kupujících říká: „Vezmu si na všechno hypotéku, peníze ze spořicího účtu si nechám na havarijní situace.“ Chyba. Hypotéka na věc, kterou vlastníte, vás bude stát dráž. Hypotéka na spořicí účet vás také bude stát dráž (pokud vůbec je možná – což obvykle není).

Jaký vlastní kapitál si mít připravit

Ideálně 30 procent kupní ceny. Realisticky 20 procent, pokud máte stabilní příjem. Minimálně 10 procent podle regulace České národní banky, ale počítejte s tím, že dostanete horší podmínky.

Vedle vlastního kapitálu si dejte stranou finance na právníka (5–10 tisíc), na znalce (8–15 tisíc), na pojistku nemovitosti (část se platí dopředu) a na notáře (2–5 procent kupní ceny). Spoustu lidí překvapí, že samotná hypotéka není vše.

Nezmapujete si všechny náklady spojené s kouží nemovitosti

Tady se věci stávají reálnými. Když řeknete, že si vezměte hypotéku 3 miliony, banka vám řekne měsíční splátku. Hotovo? Absolutně ne.

Dlhopisový úvěr (hypotéka) vás bude stát:

  • Měsíční splátka (úrok + jistina)
  • Poplatek za správu účtu – zpravidla 300–500 korun měsíčně
  • Pojistka nemovitosti – průměrně 200–300 korun měsíčně (povinná)
  • Pojistka животní zájmu (ochrany na případ ztráty příjmu) – volitelná, ale doporučovaná, 150–400 korun měsíčně

Vlastnictví nemovitosti vás pak bude stát:

  • Daň z nemovitosti: U bytu v Praze to je přibližně 10–15 procent hodnoty nemovitosti děleno 1000. Na byt za 4 miliony to vychází na 400–600 korun ročně. Jinde je to vyšší či nižší.
  • Pojistka domácnosti: 1–3 tisíce ročně podle rozsahu pojistky.
  • Správa nemovitosti (jsou-li společné prostory): 2–8 tisíc měsíčně podle velikosti domu a lokality.
  • Údržba a opravy: Zde se lidé klamou nejvíc. Rezervujte si ročně 1–2 procenta ceny nemovitosti. To znamená na byt za 4 miliony si měsíčně odložte 3–7 tisíc.

Konkrétně: Pokud si vezměte hypotéku 3 miliony na 30 let při sazbě 4,5 procenta, měsíční splátka bude přibližně 15 200 korun. Ale ve skutečnosti budete platit: 15 200 (splátka) + 400 (správa) + 250 (pojistka) + 200 (poplatek) + 5 000 (rezerva na opravy a údržbu) = 21 050 korun měsíčně. Ne 15 200.

Neberете v úvahu změnu úrokových sazeb

To je věc, kterou lidé v roce 2026 už měli poznat. Úrokové sazby nejsou stabilní. V roce 2021 byly na historickém minimu, dnes jsou výrazně vyšší. Nic nenaznačuje, že by se měly vrátit na dlouhá léta dolů.

Řada klientů si vezme hypotéku se fixní sazbou na 5 let. Pak si řeknou: „Je to levné, vezmu si maximálně co půjde.“ Za pět let se sazba změní a splátka vzroste třeba o 30–50 procent. Člověk se ocitne v situaci, kdy nemůže splácet.

Podle České národní banky jsou průměrné sazby hypoték v červnu 2026 kolem 4,3–4,8 procenta pro fixaci na 5 let a 4,7–5,2 procenta pro fixaci na 10 let. Ale i toto se mění.

Chyba v plánu: Počítejte s tím, že za pět let bude sazba vyšší o 1–2 procenta. Pokud si vezměte hypotéku, kterou ledva splatíte při sazbě 4,5 procenta, s sazbou 6 procent ji nesplatíte vůbec.

Jak na to

Vezměte si hypotéku, kterou splatíte, i kdyby sazba vzrostla o 2 procenta. U hypotéky 3 miliony při sazbě 4,5 procenta na 30 let je splátka 15 200 korun. Při sazbě 6,5 procenta by byla asi 19 500 korun. Můžete si to dovolit?

Nebo zvolte delší fixaci – 10 let místo 5 let. Sazba bude vyšší hned, ale víte, na čem jste 10 let. Podle aktuálních dat bank (Komerční banka, Česká spořitelna, UniCredit Bank) je rozdíl mezi 5letou a 10letou fixací zpravidla 0,3–0,5 procenta.

Zapomenete na regulace České národní banky a dostaňte se do dluhové pasti

Banky nejsou charitativní organizace. Nejsou ale ani zákony bez účelu. Česká národní banka vytvořila několik regulací, které vás chrání. Musíte je ale pochopit.

LTV (Loan-to-Value): Banka vám vezme maximálně 80 procent hodnoty nemovitosti. Pokud koupisty byt za 4 miliony, banka vám vezme 3,2 milionu, zbytek si vyřešte sami. Pokud máte pouze 500 tisíc, budete si muset půjčit jinde. Někdy to půjde (úvěr na spotřebu), ale bude to dražší.

DSTI (Debt Service to Income): Všechny vaše splátky půjček a hypoték nesmějí přesáhnout 45 procent čistého měsíčního příjmu. Při příjmu 55 tisíc čistého to znamená maximálně 24 750 korun měsíčně. Pokud máte stávající autoleasning na 8 tisíc, zbývá na hypotéku jen 16 750 korun.

DTI (Debt-to-Income): Vaše půjčky nesmějí přesáhnout 8,5násobek vašeho ročního příjmu. Při příjmu 55 tisíc čistého měsíčně (660 tisíc ročně) to znamená maximálně 5,61 milionu korun dluhu. To zahrnuje vše – auto, hypotéku, všechno.

Lidé, kteří si nejsou těchto limitů vědomi, přijdou do banky s tím, že si vezou maximálně co půjde, a pak jim vyjde, že mohou jen 2,5 milionu místo 3 miliony, na kterou si mysleli.

Neporovnáte si nabídky bank – zbytečně plaťte více

Hypotéka není hypotéka. Komerční banka vám nabídne jednu sazbu, Česká spořitelna jinou, ČSOB další. Rozdíl 0,2–0,3 procenta se zdá maličký, ale za 30 let je to stovky tisíc korun.

Příklad: Hypotéka 3 miliony na 30 let při sazbě 4,5 procenta = splátka 15 200 korun. Při sazbě 4,7 procenta = splátka 15 700 korun. Rozdíl 500 korun měsíčně, tedy 180 tisíc za dobu splacení.

Téměř nikdo si to neporovnává. Lidé jdou do „své“ banky, kde mají účet, a vezou si, co nabídne. Chyba.

Co si porovnávejte

Sdílet článek

Facebook Twitter