Ceny nemovitostí 2026: Návod na hypotéku pro první kupce

4. srpna 2026 · 8 min čtení · Reality a trh

Proč je právě teď správný čas koupit nemovitost

V létě 2026 se situace na trhu nemovitostí uklidňuje. Ceny bytů v Praze se drží kolem 150 000–200 000 Kč za metr čtvereční, v regionálních městech jako Brno nebo Plzeň se pohybují okolo 100 000–130 000 Kč za metr čtvereční. Nejdůležitější zpráva: úrokové sazby bank postupně klesají. Zatímco v roce 2023 byly sazby hypotéky kolem 5,5–6 %, dnes se dostávají pod 4 % u dlouhodobých fixací.

Obsah článku

České banky, včetně České spořitelny, ČSOB, Komerční banky a hypotek.cz, nabízejí konkurenční podmínky. Pokud máte stabilní příjem a schopnost naspořit si zálohu, máte nyní lepší pozici než v předchozích třech letech.

Kolik peněz potřebujete na začátek

Zásadní otázka: jakou zálohu máte? Česká národní banka reguluje banky tak, aby výše hypotéky nepřekročila 80 % kupní ceny nemovitosti (tzv. LTV limit). To znamená, že musíte mít vlastní vklad minimálně 20 procent.

Příklad: Chcete koupit byt v Praze za 5 milionů korun. Dvacet procent to je 1 milion. Zbývajících 4 miliony si vezměte jako hypotéku. V praxi se však při nižší záloze (například 10–15 %) často požaduje pojištění půjčky – a to zvyšuje vaše celkové náklady. Banky při 10% záloze často požadují pojistné ve výši 0,5–1,5 % z částky hypotéky.

Oproti tomu: pokud máte 30% zálohu (1,5 milionu), už si s pojistným nemusíte lámat hlavu a banky vám nabídnou lepší úrokové sazby.

Kde vzít zálohu

Pokud nemáte v hotovosti miliony korun, máte tři hlavní cesty. Prvně: spořit postupně. Typicky si lidé naspořit 500 000 až 1 000 000 Kč za 3–5 let, pracují-li na tom konzistentně. Druhý způsob je získat dar od rodiny – to je v České republice legální a velmi časté. Třetí možností je část financování převzít skrze stavební spoření nebo doplňkový úvěr. Stavební spořitelna (například Český stavební spořovna nebo Spořitelna České pojišťovny) vám nabídne „stavbospořitelný úvěr“ s fixní sazbou kolem 3,5–4 %, který si můžete vzít na část ceny.

Jak funguje hypotéka: základní podmínky v 2026

Hypotéka je dlouhodobá půjčka na koupi nemovitosti, kterou si vezměte od banky. Banka si vezme nemovitost jako zástavu – pokud budete mít problém se splácenou, může ji prodat.

Dva nejdůležitější parametry jsou:

  1. Úroková sazba: Kolik procent za rok vás stojí půjčka. V srpnu 2026 se sazby pohybují mezi 3,8–4,5 % ročně u fixací na 5 let.
  2. Doba splatnosti: Jak dlouho máte na splacení. Typicky 20–30 let.

Měsíční splátka se vypočítá matematicky z těchto tří veličin: výše hypotéky, sazby a délky. Nemusíte nic počítat ručně – kalkulačka vám zvládne vše.

Konkrétní příklad: jak se počítá splátka

Vezměme si realistický scénář: kupujete byt za 4 miliony korun v Brně, máte naspořeno 1 milion (25 %), berete hypotéku 3 miliony na 25 let při sazbě 4,2 %.

Měsíční splátka bude přibližně 15 500 Kč. Během 25 let zaplatíte celkem 4,65 milionu korun – tedy 1,65 milionu navíc v podobě úroků. Nejedná se o zbytečně vyhozené peníze – získáte vlastné bydlení, které bude stoupat na hodnotě.

Pokud by vaše roční příjmy činily 1 200 000 Kč (měsíčně cca 100 000 Kč), jsou měsíční splátky 15 500 Kč bezpečné? Ano, protože ČNB doporučuje, aby splátky hypotéky nepřekročily 45 % čistého měsíčního příjmu (tzv. DSTI limit). Vaše příjmy: 100 000 Kč, limit 45 000 Kč, vaše splátka 15 500 Kč – jste v bezpečí.

Jaké sazby očekávat v létě 2026

Úrokové sazby se liší podle banky, délky fixace a vaší bonity. Pojďme si projít reálné nabídky z největších českých bank:

Banka Fixace 5 let Fixace 10 let Pozn.
Česká spořitelna 3,89–4,19 % 4,39–4,69 % Dle LTV a příjmů
ČSOB 3,95–4,25 % 4,45–4,75 % Lepší sazba od 30% zálohy
Komerční banka 4,05–4,35 % 4,55–4,85 % Slevuje klientům své spořitelny
Hypoteční banka 3,85–4,15 % 4,35–4,65 % Specialista na hypotéky

Pozor: všechna čísla jsou orientační a jsou závislá na mnoha faktorech – vaše příjmy, velikost zálohy, stav vaší credit history (historie splátek). Pokud jste někdy měli dluh či jste jej nenechali na určitou dobu splatit, sazba bude vyšší.

Ceny nemovitostí 2026: co si můžete dovolit koupit

Ceny nemovitostí se v roce 2026 liší drasticky podle lokality. V hlavním městě zaplatíte více než jinde.

Praha

Průměrný byt (75 metrů čtverečních) v přijatelné lokalitě v Praze 4, 5 nebo 6 stojí 12–15 milionů korun. Při měsíčním příjmu 150 000 Kč si tedy můžete koupit hypotéku maximálně 6–7 milionů (s důrazem na DSTI limit: 45 % z 150 000 = 67 500 Kč měsíčně na všechny záväzky, ne jen hypotéku).

To znamená, že na první byt v Praze budete potřebovat zálohu minimálně 5–7 milionů korun.

Brno

Byt o stejné velikosti v Brně se pohybuje kolem 6–8 milionů korun. Při stejném příjmu (150 000 Kč měsíčně) si můžete vzít hypotéku 3–4 miliony, takže zálohu stačí 2–3 miliony.

Středočeský region, Plzeň, Liberec

Mimo velká města se ceny bytů drží kolem 3–5 milionů korun na 75 metrů čtverečních. Hypotéka 1,5–2,5 milionu je reálná i s méně hojnými příjmy.

Regulace a limity, které musíte znát

Česká národní banka dohlíží na hypotéční trh a ukotvuje různá pravidla. Měli byste je znát:

  • LTV (Loan-to-Value): Hypotéka nesmí být vyšší než 80 % hodnoty nemovitosti. V praxi: byt stojí 4 miliony, můžete si vzít maximálně 3,2 milionu (pokud se nejedná o zvláštní případ).
  • DSTI (Debt Service to Income): Celkové měsíční záväzky (hypotéka, další úvěry, leasing auta) nesmí překročit 45 % čistého příjmu. Měsíčně berete 100 000 Kč? Celkové záväzky nesmí být vyšší než 45 000 Kč.
  • DTI (Debt-to-Income): Celkový dluh nesmí být vyšší než 8,5násobek vašeho ročního příjmu. Při ročním příjmu 1,2 milionu můžete mít celkem dluhu maximálně 10,2 milionu korun.

Banky k těmto limitům přistupují konzervativně – někdy jsou vlastní limity nižší. V praxi ale nejčastěji narazíte na DSTI 45 %.

Jak si zažádat o hypotéku v praxi

Postup je poměrně jednoduchý, zabere vám zpravidla 2–3 týdny od prvního kontaktu k vypůjčení peněz.

Krok 1: Příprava dokumentů

Banka od vás požaduje standardní doklady:

  • Průkaz totožnosti a potvrzení trvalého pobytu
  • Poslední tři výplatní pásky (nebo výpisy ze mzdy)
  • Potvrzení zaměstnavatele o délce zaměstnání a mzdě
  • Poslední tři měsíce výpisů z bankovních účtů
  • Potvrzení o neexistenci exekucí z Centrálního rejstříku exekucí
  • Pojistný list z právě sjednané pojistky majetku (banka jí bude vyžadovat)

U stavebního spoření se přidávají smlouvy o spořitelném účtu.

Krok 2: Odhad nemovitosti

Banka si objedná externího znalce, který posoudí, zda je nemovitost skutečně za tolik peněz, za kolik ji prodávají. Odhad zpravidla stojí 1 500–3 000 Kč a platíte jej vy. Trvá 1–2 týdny.

Krok 3: Schválení hypotéky

Banka předloží vaši žádost ke schválení. Analytik zhodnotí vaši bonitu, příjmy, ostatní záväzky a výši požadované hypotéky. Pokud vše sedí (DSTI, LTV, DTI), dostanete rozhodnutí.

Důležité: Schválení je platné zpravidla 30–60 dní. To vám dá dostatek času na uzavření smlouvy o koupi s prodávajícím.

Krok 4: Uzavření smlouvy

Právní zástupci obou stran (kupujícího a prodávajícího) si vymění smlouvy, banka ověří, že vše je v pořádku, a potvrdí financování. Notář autentizuje podpisy a složí listiny k soudu.

Krok 5: Vypořádání a výplata hypotéky

V den převodu vlastnictví banka převede peníze na účet prodávajícího. Vy přejímáte klíče a první splátka vám začíná běžet za 1–2 měsíce (záleží na domluvě s bankou).

Další náklady, na které nesmíte zapomenout

Hypotéka není jediná výdaj. Přidávají se další:

Sdílet článek

Facebook Twitter