Základní dokumenty k hypotéce: Co každá banka chce vidět
Když jste se rozhodli koupit nemovitost, myslíte hlavně na cenu, lokalitu a rozpočet. Realita je ale taková, že banka chce před tím, než vám půjčí například tři miliony korun, vidět řadu dokumentů, které prokáží vaši schopnost splácet. Není to administrativa pro radost – je to ochrana obou stran.
Obsah článku
- Základní dokumenty k hypotéce: Co každá banka chce vidět
- Doklady o totožnosti a trvalém bydlišti
- Doklady o příjmu
- Dokumenty vztahující se k nemovitosti
- Projektová dokumentace a energetický štítek
- Výpis z katastru nemovitostí a vlastnický list
- Snímky či fotografie nemovitosti
- Srovnání požadavků jednotlivých českých bank
- Finanční výkazy a deklarace příjmů u OSVČ
- Dokumenty k zajištění hypotéky
- Kupní smlouva
- Potvrzení o právní způsobilosti prodávajícího
- Doklady o veřejnoprávních dluzích prodávajícího
- Pojistné a bezpečnostní dokumenty
- Pojištění stavby
Základní balíček dokumentů vypadá u téměř všech bank podobně, ale jsou tam podstatné rozdíly. Začneme tím, co si žádá každý věřitel bez výjimky.
Doklady o totožnosti a trvalém bydlišti
Nejjednodušší část. Budete potřebovat platný pas nebo občanský průkaz a výpis z evidence obyvatel (tzv. výpis z Řídícího registru, který si můžete vyzvednout na matrice). Některé banky, třeba ČSOB nebo Komerční banka, chtějí výpis ne starší než tři měsíce. Ujistěte se, že adresa v dokumentu souhlasí se skutečným bydlištěm.
Doklady o příjmu
Tady začíná to důležité. Banka potřebuje vědět, že máte stabilní příjem a že vám měsíční splátka hypotéky nebude způsobovat problémy. Česká národní banka přitom nastavila limit: měsíční splátka celkem všech vašich půjček (hypotéka, auto, kreditka) nesmí přesáhnout 45 % vašich čistých měsíčních příjmů – to se jmenuje DSTI limit.
Pokud máte fixní měsíční plat, budete potřebovat:
- Poslední tři výplatní pásky (musí být za sebou jdoucí měsíce)
- Výpis z účtu, kde se vám plat přijímá (poslední tři měsíce)
- Pracovní smlouvu nebo její část týkající se délky zaměstnání
- Potvrzení od zaměstnavatele o dosavadním zaměstnání (nemusí být, ale některé banky si to žádají navíc)
Pokud jste OSVČ či máte variabilní příjem, situace se komplikuje. Například Česká spořitelna si žádá finanční výkazy za poslední dva roky (daňové přiznání, výkazy zisků a ztrát). Raiffeisenbank je ještě přísnější a chce ověřit příjem za tři roky.
Praktický příklad: Pokud máte čistý měsíční příjem 50 000 Kč, můžete si vzít hypotéku s měsíční splátkou maximálně okolo 22 500 Kč. Při sazbě 4,5 % ročně to odpovídá hypotéce kolem 3,8 milionu korun na 30 let. Jakmile si vezměte auto na splátky (třeba 8 000 Kč měsíčně), zbývá vám už jen asi 14 500 Kč na hypotéku.
Dokumenty vztahující se k nemovitosti
Druhá skupina papírů se týká samotné nemovitosti, kterou chcete koupit. Banka chce mít jistotu, že má právo se na ni podívat a že si ji může případně vzít, pokud nebudete splácet.
Projektová dokumentace a energetický štítek
Energetický štítek nemovitosti je povinný dokument od roku 2006 pro všechny prodávané nemovitosti. Obsahuje informaci o energetické náročnosti domu či bytu. Banky si ho žádají povinně – chce vědět, jaké budou vaše budoucí provozní náklady. Horší energetická třída (třeba G nebo F) může znamenat vyšší měsíční výdaje, což v očích banky snižuje váš manévrovací prostor.
Pokud jde o novou stavbu nebo rozsáhlejší rekonstrukci, banka si žádá projektovou dokumentaci. Nový byt s certifikátem stavby se posuzuje lépe než starší nemovitost bez údajů o stavu konstrukce.
Výpis z katastru nemovitostí a vlastnický list
Bez toho se neobejdete. Výpis z katastru nemovitostí potvrzuje, kdo je majitelem nemovitosti a jaké na ní leží věcné břemeno (například právo věřitele si ji vzít). Vlastnický list (nyní nahradil listina vlastnictví) podrobněji popisuje podíl na majetku.
Obě tyto dokumenty si může bezplatně stáhnout na webu Českého úřadu zeměměřičství a katastra (ČÚZK). Nejčastěji si je ale v praxi stáhne realitní makléř, který s prodejem bytu pracuje. Výpisy nesmí být starší než tři měsíce.
Snímky či fotografie nemovitosti
Banky si často žádají aktuální fotografii nemovitosti, někdy i video prohledávka. Není to třeba super kvalitní, ale chce vidět, v jakém je stavu. Jestliže jde o byt s viditelnou vlhkostí nebo plísní, banka si to poznamená a může vyžadovat stavbyvedoucího (odhadu stavu nemovitosti).
Srovnání požadavků jednotlivých českých bank
Ne všechny banky si žádají úplně totéž. Tady je konkrétní přehled těch největších hráčů na trhu.
| Banka | Typické požadavky | Zvláštnosti |
|---|---|---|
| Česká spořitelna | Doklady o příjmu (3 měs.), výpis z katastru, energetický štítek, pracovní smlouva | Přísnější k OSVČ – chce daňová přiznání za 2 roky. Vyžaduje ověření si nemovitosti anketářem. |
| ČSOB | Doklady o příjmu (3 měs.), výpis z katastru, energetický štítek, občanský průkaz | Nižší LTV limity (80 % místo 90 %). Sčítají si do DSTI limitu i výdaje na pojištění. |
| Komerční banka | Doklady o příjmu (3 měs.), výpis z katastru, energetický štítek, výpis z účtu (3 měs.) | U klientů starších 55 let zvýšené nároky. Chce potvrzení schopnosti splácet i po ztrátě zaměstnání (pojištění). |
| Raiffeisenbank | Doklady o příjmu (3 měs.), výpis z katastru, energetický štítek, fotografie nemovitosti | Pro OSVČ: daňová přiznání za 3 roky. Nejpřísnější v ověřování příjmů osob starších 60 let. |
| UniCredit Bank | Doklady o příjmu (2 měs.), výpis z katastru, energetický štítek, pracovní smlouva | Snadněji schválí hypotéku s LTV až 90 %. Tolerantnější k nižším příjmům. |
Poznámka: Požadavky se mění podle aktuálních podmínek bank. Kontaktujte přímého hypotečního makléře nebo banku pro nejnovější informace.
Finanční výkazy a deklarace příjmů u OSVČ
Pokud jste živnostník nebo máte svoji firmu, banky vás posuzují přísnější. Nemáte totiž stability zaměstnance – váš příjem se může libovolně měnit.
Většina bank si žádá:
- Kopii živnostenského listu nebo výpisu z obchodního rejstříku
- Daňové přiznání za poslední dva či tři roky
- Účetní výkazy (rozvaha, výkaz zisku a ztráty) pokud vede účetnictví
- Výpis z účtu za poslední tři měsíce (chce vidět, jak se vám peníze pohybují)
- Průměrný hrubý příjem přepočítaný z daňového přiznání (banky berou průměr za poslední 1–3 roky)
Praktický příklad: Pokud máte firmu, která za poslední tři roky vydělala průměrně 60 000 Kč měsíčně (po zdanění cca 40 000 Kč), banka vám počítá s tímto příjmem. Pokud letos vydělávate 80 000 Kč, banka obvykle nebere v úvahu nový vyšší příjem, pokud ho nemůžete doložit daňovým přiznáním za alespoň dva roky. Výjimkou jsou banky, které si nechají vykázat příjem účetním nebo si ho samy ověří u finančního úřadu.
Dokumenty k zajištění hypotéky
Hypotéka je vždy zajištěna právem věřitele si vezměte nemovitost. Proto banka vyžaduje dokumenty, které to potvrzují a umožňují registraci zástavního práva.
Kupní smlouva
Nejdůležitější dokument. Obsahuje všechny podmínky nákupu – cenu, termín předání, stav nemovitosti a seznam věcí, které v ní zůstanou (např. kuchyňská linka, vzduchotechnika). Banka si chce kopii smlouvy, aby věděla, za jakou cenu si vezmeš hypotéku. Tím si také chce ověřit, že se cena shoduje s její interní katastrální cenou (porovnání s trhem).
Nezapomeň: Kupní smlouva by měla být vždy vyvěšena soudcem nebo notářem. Bez toho nemůž zápis do katastru nemovitostí.
Potvrzení o právní způsobilosti prodávajícího
Tímto dokumentem se ověřuje, že je prodávající schopen prodejní smlouvu uzavřít. Pokud je prodávajícím právnická osoba, je potřeba výpis z obchodního rejstříku. Pokud jde o osobu, která je v postavení opatrovance nebo je v právním střetu, banka vám o tom musí vědět (může to znamenat více komplikací a delší čekání).
Doklady o veřejnoprávních dluzích prodávajícího
Banka si žádá Potvrzení o nezavedení exekuce od veřejného rejstříku či od insolvenčního soudu. Chce si být jistá, že na nemovitosti nejsou vymáhány žádné dluhy, které by mohly kolidovat se právem věřitele. Pokud je na nemovitosti již nějaký dluh (např. starší hypotéka), banka musí být na prvním místě – proto si vyžádá doklad o splacení staré hypotéky nebo o jejím ručení.
Pojistné a bezpečnostní dokumenty
Poslední skupinou jsou dokumenty týkající se pojištění nemovitosti a ochrany bance.
Pojištění stavby
Každá banka si vyžaduje, abyste měli sjednanou pojistku na nemovitost, která by kryla alespoň částku, kterou si berete na hypotéku. Pokud si berete 3 miliony korun, měla by pojistka krýt minimálně tuto sumu. Pojistka musí být sjednána ještě před výplácením hypotéky. Příklady poskytovatelů: Allianz, Česká pojišťovna, ČPP, Halogén, ČPPP.
Měsíční náklady na pojištění stavby se liší podle lokality a typu nemovitosti, ale průměrně se počítá s 0,3–0,5 % z částky pojistky ročně. Pro 3milionový byt to je tedy 900–1500 Kč měsíčně.