Co je DSTI a proč by vás měl zajímat
DSTI (Debt Service to Income) je poměr mezi vašimi měsíčními splátkami všech půjček a vašimi příjmy. Česká národní banka jej zavedla jako opatrení na ochranu dlužníků. Prostě řečeno: ČNB chce zajistit, aby si nikdo nepůjčil více, než by fyzicky zvládl splácet.
Obsah článku
- Co je DSTI a proč by vás měl zajímat
- Jak se DSTI počítá – praktický příklad
- Co se počítá do DSTI?
- Hypotéka, LTV a jak spolu DSTI souvisí
- Jak si banky ověřují vaše příjmy
- Reálné příklady z českého trhu 2026
- Příklad 1: Mladá dvojice v Praze
- Příklad 2: Samoživitel s jedním dítětem
- Čím si banky počítají budoucí náklady na bydlení?
- Co dělat, pokud nesplňujete DSTI limit?
- Refinancování a DSTI – co by měl vědět
- Investiční nemovitosti a DSTI
Limit je stanoven na 45 procent čistého měsíčního příjmu. To znamená, že pokud vydělávate 50 000 Kč čistého měsíčně, vaše měsíční splátky všech půjček (hypotéka, autoleasingy, půjčky od kamarádů – vše se počítá) nesmějí překročit 22 500 Kč.
Proč je to důležité? Protože přesně toto číslo určuje, jak velkou hypotéku si banky ochotně předají. Ať si vezmete 10 milionů Kč peněz na fotbal, banku nezajímá. Ale chcete-li si koupit byt na dluh, banka chce vědět, že na to máte.
Jak se DSTI počítá – praktický příklad
Představme si konkrétní situaci. Jste ženatý pár, oba pracujete:
- Vy: 45 000 Kč čistého měsíčně
- Váš partner: 38 000 Kč čistého měsíčně
- Celkový příjem domácnosti: 83 000 Kč
Vaše povolené splátky (45 % limit): 37 350 Kč měsíčně.
V současné chvíli máte tyto fixní splátky:
- Autoleasingy: 6 000 Kč
- Kreditní karta (minimální splátka): 2 000 Kč
- Spotřebitelská půjčka: 3 500 Kč
- Celkem na splátky dnes: 11 500 Kč
Zbývá vám prostor: 37 350 − 11 500 = 25 850 Kč měsíčně na hypotéku.
To není málo, ale pojďme vidět, co si za to koupit můžete. Při sazbě 4,5 % a splatnosti 30 let si vezete hypotéku přibližně na 4,2 milionu korun – měsíční splátka bude právě těchto cílových 25 850 Kč. Plus musíte počítat s pojištěním a rezervou do fondu oprav (u bytů v domě), což přidá několik tisíc měsíčně.
Co se počítá do DSTI?
Banky počítají vše, co znamená pravidelnou povinnost platit:
- Splátky všech půjček (včetně kreditních karet s minimální splátkou)
- Leasingy a financování aut
- Hypotéky na jiné nemovitosti
- Pojistná a spořící složka životního pojištění s pojistným
- Alimony a výživné
- U nové hypotéky i pojištění a zákonné poplatky
Co se počítá není: Nájemné, elektřina, potraviny, benzin. Jde pouze o dluhové povinnosti.
Hypotéka, LTV a jak spolu DSTI souvisí
DSTI není jediné číslo, které banky sledují. Druhé klíčové omezení se jmenuje LTV (Loan to Value). To určuje, kolik procent z ceny nemovitosti si můžete koupit na dluh.
Pro standardní hypotéku na bydlení je limit 80 % ceny. Pokud tedy koupíte byt za 5 milionů korun, můžete si koupit hypotéku maximálně na 4 miliony (80 %). Zbylých 20 % (1 milion) musí být vaše vlastní peníze.
Dnes se setkáte také s DTI limitem – poměrem mezi celkovým dluhem a ročními příjmy. Ten by neměl překročit 8,5násobek roční příjmu domácnosti. Prakticky to znamená, že pokud vydělávate ročně 996 000 Kč (83 000 × 12), celkový dluh by neměl být vyšší než 8 460 000 Kč.
Jak si banky ověřují vaše příjmy
Než vám banka schválí hypotéku, bude chtít důkaz o vašich příjmech. Nejčastěji:
- Zaměstnanec: Výpisy ze účtu za poslední 2-3 měsíce a potvrzení od zaměstnavatele o výši platu a délce zaměstnaní. Některé banky vyžadují i výběry z registru zálohů na daních (lze získat na finanční úřadu).
- OSVČ: Daňové přiznání za poslední dvě účetní období, výpisy ze účtu za poslední půl roku, případně účetní závěrka. Banky často zprůměrují poslední 2-3 roky.
- Důchodce: Rozhodnutí o výši důchodu, výpisy ze spořící konta. Ne všechny banky poskytují hypotéky důchodcům, nebo jen s nižšími limitami.
Běžná chyba: Lidé si myslí, že když vydělávají 80 000 Kč, je to jejich příjem do DSTI. Banka počítá čistý příjem po zdanění. Pokud máte slevu na dítě nebo jiné odpočty, váš zdanitelný příjem je nižší, a tedy i váš „bankovní příjem“ je nižší.
Reálné příklady z českého trhu 2026
Příklad 1: Mladá dvojice v Praze
Situace: Chcete koupit garsoniéru za 2,5 milionu. Vy vydělávate 52 000 Kč čistě, partner 48 000 Kč čistě. Spolu vydělávate 100 000 Kč.
Výpočet:
- 45% limit DSTI: 45 000 Kč
- Stávající splátky: žádné
- Prostor na hypotéku: 45 000 Kč
- LTV limit (80%): 2,5 mil. × 0,8 = 2,0 mil. Kč
- Vlastní vklad: 500 000 Kč (20%)
Máte peníze (500 000 Kč vlastního vkladu)? Pokud ano, hypotéku 2,0 milionu na 30 let při sazbě 4,5 % si vezete za cca 10 100 Kč měsíčně (bez pojištění a fondu oprav). Vejdete se do limitu DSTI.
Příklad 2: Samoživitel s jedním dítětem
Situace: Vydělávate 58 000 Kč čistě, máte splácet autoleasingy (8 000 Kč měsíčně) a chcete koupit byt za 3,8 milionu.
Výpočet:
- 45% DSTI limit: 26 100 Kč
- Autoleasingy: −8 000 Kč
- Zbývá na hypotéku: 18 100 Kč měsíčně
- S touto splátkou si vezete hypotéku max. na cca 2,9 milionu (30 let, 4,5%)
- LTV 80%: 3,8 mil. × 0,8 = 3,04 mil. Kč
- Vlastní vklad musí být: 760 000 Kč
Dostáváte se do rozporu. Banka by vám schválila hypotéku na 2,9 milionu (kvůli DSTI), ale fyzicky byste si koupit koupili 3,04 milionu (kvůli LTV). Řešení: buď mít více vlastních peněz (více než 760 000 Kč), nebo koupit levnější nemovitost, nebo se zbavit autoleasingu.
Čím si banky počítají budoucí náklady na bydlení?
Zajímavost: Banky nepočítají pouze splátku hypotéky. U bytu v domě počítají s rezervou do fondu oprav. Ta se u starších domů pohybuje od 300 až 800 Kč za metr čtvereční ročně – to znamená u 50metrového bytu dalších 1 250 až 3 300 Kč měsíčně.
Pojištění nemovitosti (povinné) přidá dalších 300-600 Kč měsíčně podle lokality a typu nemovitosti.
Třeba tedy na papíře je vaše splátka 18 000 Kč, ale realita na vašem účtu vypadá jako 21 500 Kč (splátka + pojištění + fond oprav).
Co dělat, pokud nesplňujete DSTI limit?
Máte pět reálných možností:
- Zvýšit příjmy. Zvýšit plat, přidat si vedlejší příjem, nebo počkat, až partner skončí s rodičovskou dovolenou. Banky počítají s příjmy teprve po 30 dnech od jejich započetí (OSVČ po 3 měsících).
- Zmenšit splátky. Splatit zbylý autoleasingy, uzavřít kreditní karty se zbytky, zaplatit starší půjčky. Každých 1 000 Kč ušetřeného podílu se vám vrátí jako prostor pro hypotéku.
- Koupit levnější nemovitost. Toto je nejčastější řešení v praxi. Místo 3,8 milionu si koupit za 3 miliony. Prostor na hypotéku se vám zvýší.
- Zvýšit vlastní vklad. Místo LTV 80 % jít na 70 %. Vlastní vkład se zvýší, hypotéka zmenší, měsíční splátka kleší, vejdete se do DSTI.
- Přidat si spolužadatele. Partner, rodič nebo někdo jiný se vám přidá k hypotéce. Jeho příjem se počítá do celkového limitru. To je cesta, kterou volí mnoho lidí.
Refinancování a DSTI – co by měl vědět
Máte-li starší hypotéku (třeba z roku 2021 za 2,5 % sazby) a chcete ji refinancovat do nižší sazby, nová banka vás opět prověří proti DSTI limitu. Pokud od té doby přibyly splátky (nové auto, kreditní karta, další půjčka), je možné, že vás nová banka na refinancování bez problémů schválí, ale může vás odmítnout, pokud se DSTI poměr zhoršil.
Praktický tip: Než se přihlásíte na refinancování, zbavte se zbytečných dluhů. Každých ušetřených 1 000 Kč měsíčního břemene vám refinancování zjednoduší.
Investiční nemovitosti a DSTI
Kupujete-li druhý byt jako investici (chcete jej pronajmout), pravidla se mění. DSTI limit zůstává 45 %, ale banky do něj počítají také očekávaný pronájem. Máte-li hypotéku na bytě za 50 000 Kč měsíčně a pronajímáte jej za 15 000 Kč měsíčně, banka do DSTI sčítá pouze 35 000 Kč.
LTV limit pro investiční nemovitosti bývá často nižší – 70 % místo 80 %. Banky také vyžadují delší splatnost (obzvlášť pokud výnos z pronájmu není stabilní). Úrokové sazby jsou zpravidla o 0,5-1 % vyšší než na bydlení.