Koupit byt bez hypotéky: Realita nebo sen?
Pojďme být upřímní: koupit byt za hotové je v České republice výjimka. Průměrná cena bytu v Praze se pohybuje kolem 7,5 milionu korun, mimo hlavní město pak kolem 3,5 až 5 milionů. Má-li průměrný pracovník plat okolo 40 000 Kč měsíčně, financování se bez hypotéky neobejde.
Obsah článku
- Koupit byt bez hypotéky: Realita nebo sen?
- Kolik si můžete půjčit? Výpočet dostupné hypotéky
- LTV limit – jak moc můžete koupit levněji než je tržní hodnota
- DSTI poměr – vašeho rozpočtu se banka tíží
- DTI poměr – alternativní omezení
- Výběr hypotéky: Jak koupit byt se správnými podmínkami
- Fixní versus variabilní sazba
- Doba splácení – 20, 25 nebo 30 let?
- Náklady při koupi bytu: Více než jen hypotéka
- Zápisné do katastru nemovitostí
- Pojištění nemovitosti
- Odhad hodnoty nemovitosti
- Právní a notářské poplatky
- Daň z nabytí nemovitosti – už neplatí
- Makléřský proviz
- Jak koupit byt krok za krokem
- Krok 1: Ověřte si svou finanční situaci
- Krok 2: Najděte si vhodný byt a negociujte cenu
- Krok 3: Si vezměte hypotéku
- Krok 4: Zajeďte na právní služby
- Krok 5: Uzavřete nákupní smlouvu
- Krok 6: Banka vám peníze vypláchne
Má to však i pozitivní stránku: banky v České republice nabízejí atraktivní podmínky. ČNB (Česká národní banka) má hypoteční trh pečlivě regulován, aby se chránili jak věřitelé, tak dlužníci. Součástí regulace jsou tzv. makroprudenciální limity, které vám paradoxně pomáhají.
Kolik si můžete půjčit? Výpočet dostupné hypotéky
Nejdřív si ujasníme, kolik peněz vám banka vůbec poskytne. Zde hraje roli několik faktorů:
LTV limit – jak moc můžete koupit levněji než je tržní hodnota
LTV (Loan-to-Value) je poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti. ČNB zatím umožňuje bankám půjčovat až 80 % z ceny bytu. Znamená to, že budete muset mít vlastní spoluúčast minimálně 20 procent.
Praktický příklad: Chcete koupit byt za 4 miliony korun. Můžete si půjčit maximálně 3,2 milionu (80 % z 4 milionů). Zbývajících 800 tisíc musíte mít vy.
Některé banky (jako ČSOB, Komerční banka nebo Česká spořitelna) v některých případech půjčují i více, ale s přísnějšími podmínkami a vyšší úrokovou sazbou. Počítejte s tím, že bez 20% spoluúčasti to bude složitější a dražší.
DSTI poměr – vašeho rozpočtu se banka tíží
DSTI (Debt Service-to-Income) určuje, jaká část vašeho měsíčního příjmu může jít na splácení všech půjček včetně hypotéky. ČNB nastavila limit na 45 %. To znamená, že pokud máte měsíční příjem 50 000 Kč, všechny vaše měsíční splátky (hypotéka, úvěr na auto, kreditní karta) nesmí přesáhnout 22 500 Kč.
Příklad: Máte měsíční příjem 60 000 Kč. Na hypotéku můžete vydělat maximálně 27 000 Kč měsíčně (45 % z 60 000 Kč). Pokud máte splátku leasingu 5 000 Kč, zbývá vám 22 000 Kč na hypotéku.
DTI poměr – alternativní omezení
DTI (Debt-to-Income) se týká celkové výše půjček vůči ročnímu příjmu. ČNB umožňuje bankám půjčovat maximálně 8,5násobek ročního příjmu.
Pokud máte roční příjem 600 000 Kč (50 000 Kč měsíčně), celková výše všech vašich půjček nesmí překročit 5,1 milionu korun.
Výběr hypotéky: Jak koupit byt se správnými podmínkami
Fixní versus variabilní sazba
Toto je první a zásadní volba. Fixní sazba znamená, že si zámez úrokovou sazbu na celou dobu splácení (nebo alespoň na dlouhé období – třeba 10 let). Variabilní sazba se mění podle kurzů na finančních trzích a sazeb ČNB.
Fixní sazba: Aktuálně se pohybuje kolem 4,0 až 4,5 % ročně. Víte přesně, jakou částku zaplatíte. Budete spát klidněji. Nevýhoda? Zaplatíte více než při aktuálně nízkých sadzbách. Stabilita má cenu.
Variabilní sazba: Může být nyní o 0,5 až 1 % nižší, ale je riziková. Pokud by ČNB zvýšila svou základní sazbu (REPO sazbu), splátka by rostla. Použijete-li si hypotéku 3 miliony na 30 let při fixní sazbě 4,3 %, měsíční splátka bude asi 15 000 Kč. Je to částka, na kterou se lze spolehnout.
Pro první kupce nemovitostí doporučuji fixní sazbu. Předvídatelnost stojí za tu mírně vyšší cenu.
Doba splácení – 20, 25 nebo 30 let?
Délka hypotéky zásadně ovlivňuje měsíční splátku a celkový náklad.
| Doba splácení | Měsíční splátka (3 mil. Kč, 4,3 %) | Celkový zaplacený náklad |
|---|---|---|
| 20 let | ~17 400 Kč | ~4 177 000 Kč |
| 25 let | ~15 100 Kč | ~4 530 000 Kč |
| 30 let | ~13 500 Kč | ~4 860 000 Kč |
Vidíte? Trvalá 30 let znamená nižší měsíční splátku, ale zaplatíte třeba 700 tisíc více na úrocích. Naopak 20letá hypotéka vás financí zatíží, ale ušetříte. Volba závisí na vaší situaci. Pokud máte v 30 letech stále hipotéku rozdělanou na 30 let, skončíte v 60 letech stále v dluzích. Pomyslete na důchod.
Náklady při koupi bytu: Více než jen hypotéka
Mnozí první kupci zapomínají, že k hypotéce se váží další výdaje. Pokud chcete koupit byt za 4 miliony, ve skutečnosti budete potřebovat víc peněz.
Zápisné do katastru nemovitostí
Když si hypotéku vezměte, banka si na nemovitost zapíše zástavní právo. To stojí přibližně 2 000 Kč za zápis do katastru. Není to zanedbatelné, ale není to ani obrovská částka.
Pojištění nemovitosti
Banka vás bude nutit pojistit si byt proti živelným pohromám. Pojistné činí mezi 2 000 až 4 000 Kč ročně, podle hodnoty nemovitosti a pojišťovny (Allianz, Generali, Česká pojišťovna). Pokud bytu něco hrozí, máte pokryto.
Odhad hodnoty nemovitosti
Banka si nechá vyhotovit znalecký posudek, aby ověřila, že si hypotéku nehradíte na nic. Stojí 2 000 až 5 000 Kč, záleží na složitosti nemovitosti.
Právní a notářské poplatky
Pokud si vezměte právníka (doporučuji, zvlášť když nemáte zkušenost), počítejte s 5 000 až 15 000 Kč. Notářský zápis (když si chcete nechat běžné věci vyřešit mezi vámi a prodávajícím) stojí 1 000 až 3 000 Kč.
Daň z nabytí nemovitosti – už neplatí
Dobrá zpráva: od roku 2021 se zrušila daň z nabytí nemovitostí. Když koupíte byt, nemusíte z jeho ceny odvádět státu procenta. Ušetřete si desítky tisíc.
Makléřský proviz
Pokud byť prodáváte přes realitní kancelář, proviz bývá 3 až 4 % z ceny nemovitosti. Často jej platí prodávající, ale někdy se dělí. U bytu za 4 miliony to znamená 120 až 160 tisíc korun.
Souhrn vedlejších nákladů: Počítejte s 50 000 až 100 000 Kč na všechny příslušné výdaje (pojištění, posudek, právník, notář, zápis do katastru). To není hypotéka, to jsou náklady navíc.
Jak koupit byt krok za krokem
Krok 1: Ověřte si svou finanční situaci
Než se rozhlédnete po bytech, sejděte si s finančním poradcem nebo si své limity vypočítejte sami. Jaký je váš měsíční příjem? Jaké další dluhy máte? Kolik máte našetřeno na spoluúčast?
Můžete si říci o předběžné schválení hypotéky (preapproval). Banka vám řekne, kolik si půjčit mohou, aniž bychom viděli konkrétní nemovitost. Trvá to půl dne a je to zdarma.
Krok 2: Najděte si vhodný byt a negociujte cenu
Trh s nemovitostmi je živý. V Praze se ceny pohybují kolem 150 000 až 250 000 Kč za metr čtvereční (podle lokality), mimo Prahu to bývá 60 000 až 120 000 Kč za metr čtvereční. Nemusíte zaplatit nabízenou cenu – můžete negociovat.
Krok 3: Si vezměte hypotéku
Kontaktujte svou banku nebo použijte hypoteční broker. Broker vám porovná nabídky více bank a ušetří vám čas. Nejznámější jsou Broker & Friend, Buřinka, nebo můžete jít přímo do ČSOB, České spořitelny, Kommerční banky či Raiffeisenbank.
Příprava podkladů trvá zpravidla týden až dva. Banka si bude chtít daňové přiznání, výpisy z účtu, smlouvu o koupi a podobně.
Krok 4: Zajeďte na právní služby
Sjednaný právník (nebo si ho pronajmete) si projde smlouvu o koupi, ověří, že je byt bez problémů, že se na něj nevztahují exekuce, a že prodávající je skutečně vlastníkem.
Krok 5: Uzavřete nákupní smlouvu
Obvykle se uzavírá u notáře. Obě strany se dohodují na podmínkách, ceně a termínu předání. Banka vám hypotéku v tuto dobu postupně schvaluje.
Krok 6: Banka vám peníze vypláchne
Když je všechno připraveno a banka si ověří nemovitost (posudek), vypláchne vám peníze přímo na účet prodávajícího. Vy se stanete vlastníkem a hypotéka začíná běžet.