Osobní prohlídka nemovitosti: Kompletní návod pro kupující

Proč je osobní prohlídka nemovitosti tak důležitá?

Když si chystáte koupit byt či dům na hypotéku, velmi často vám bank vypůjčí 80–90 % kupní ceny. Zbývajících 10–20 % připadá na váš vlastní vklad. To znamená, že se stáváte vlastníkem nemovitosti, kterou budete splácet následujících 20 až 30 let. Osobní prohlídka je moment, kdy si můžete ověřit, zda je ta nemovitost skutečně tím, za co ji vydavatelé vydávají.

Mnoho lidí se na prohlídku připravuje jen letmo – projdou se bytem, podívají se do každé místnosti a jdou domů. Pak se stane, že zjistí skrytý problém, který by je měl vrátit do soudů. Chyby v elektroinstalaci, zatékání ze střechy, plísně na zdech nebo špatný stav potrubí stojí desetitisíce až statisíce korun na opravu. Pokud chcete hypotéku, banka vám jej nebude financovat nemovitost, která je v havarijním stavu.

Kromě toho si při osobní prohlídce vytváříte představu, zda vám bude byt opravdu vyhovovat. Internet a fotografie mohou být klamavé. Místnost se na fotkách zdá větší. Okna se tváří jako moderní a čistá. Až potom, když tam fyzicky stojíte, vidíte, že okna jsou průvanlivá a místnost dostává sluníčko pouze 20 minut denně.

Kdy se jít na nemovitost podívat?

Nechodte jen jednou. Ideálně si nemovitost projděte dvakrát: jednou během dne a jednou k večeru či v noci. Důvod je prostý. Během dne vidíte všechno lépe, ale nevidíte například hlučnost okolí. Večer při podívání se z oken vidíte, jak vypadá okolní prostředí po setmění. Třeba se vám zjistí, že před domem parkují desítky aut nebo že se poblíž nachází noční bar s hlučnou hudbou.

Prohlídku si naplánujte také v pracovní dny i o víkendech. Pracovní týden vám ukáže, jaký provoz je v domě během týdne, jaké jsou parkování a hlučnost. Víkend zase odhalí, jaký je klid nebo naopak ruch v sousedství.

Pokud se jedná o dům se zahradou nebo pozemkem, věnujte dostatek času jeho kontrole. V létě vypadá zahrada jinak než na podzim. Pozemek se může v zimě měnit na sumpě, pokud tam není dobrá drenáž.

Kontrolní seznam pro osobní prohlídku nemovitosti

Venkovní část a okamžitý dojem

• Fasáda domu: Sledujte praskliny, vlhkost, odpádavající omítku. Není to jen estetika – praskliny upozorňují na možné závadné místa stavby.
• Střecha: Podívejte se na ni z dálky. Chybí tašky? Je vidět rezavě zbarvení nebo mechům podobný nános? To značí nevyhovující stav.
• Okna a dveře: Zkuste je otevřít a zavřít. Pohybují se hladce? Není na nich rezavá skvrny nebo vlhkost mezi skly?
• Odvodňovací systém: Okolo domu by měly být čisté okraje a svodidla. Není tam bláta či vody, která by ukazovala na špatné odvádění dešťové vody?
• Parkovací místa: Kolik je jich k dispozici? Jsou součástí nemovitosti nebo je třeba parkovat na ulici?
• Sousedství: Jaké jsou okolní stavby? Není poblíž průmyslový provoz, který by produkoval hluk nebo zápach?

Vchod a společné prostory

• Vchodová dveř: Je bezpečná? Mají kvalitní zámek? Otevírá se hladce bez skřípotu?
• Chodba a schodiště: Jsou čisté? Není na zdech vlhkost? Jak vypadá osvětlení? Když si představíte, že budete chodit po schodech v zimě, když je tma, bude vám osvětlení stačit?
• Výtah (je-li): Je funkční? Jak rychle jezdí? Je čistý? Mnoho lidí si připadá v malém výtahu stísněně – vyzkoušejte si, jestli je vám v něm dobře.
• Společné zařízení: Pokud je to bytový dům, kde je kotelna, rozvodna, která služby se tam nacházejí?

Obytné místnosti

• Stěny a stropy: Nejsou tam skvrny od vlhkosti? Nejsou tam praskliny? Použijte si svůj mobilní telefon s LED baterkou a osvětlete si rohy a spáry – tam se mohou skrývat plísně.
• Podlahy: Jsou rovné nebo se kymácejí? Když si v bytě přisunete židli, slyšíte skřípot? To může být normální, ale u velmi starých bytů to znamená poddajné trámy.
• Okna: Otevřete je a zavřete. Těsní správně? Když je otevřete, slyšíte hluk z ulice? To je normální u starších oken. Pokud chcete mít klid, počítejte s výměnou oken (20 000 až 60 000 Kč za byt).
• Topení: Jsou vidět radiátory? Jsou prašné nebo zrezavělé? Zkuste si je ohmatat – měly by být teplé během topné sezony.
• Elektroinstalace: Kde jsou zásuvky? Je jich dostatek? V moderním bytě byste měli mít alespoň 2–3 zásuvky na místnost. Jsou zde staré porcelánové objímky nebo moderní plastové zásuvky? Staré wiring může být nebezpečné.
• Rozměry: Změřte si místnosti. Fotografie mohou klamat. Místnost, která vypadá prostorná na fotkách, může být velmi malá v realitě.

Koupelna a kuchyň

• Potrubí: Otevřete si vodovodní kohouty v koupelně a kuchyni. Teče voda bez přerušení? Jaká je její barva? Hnědavá voda signalizuje staré potrubí se zacpaným filtrem. To si budete muset vyměnit (5 000 až 30 000 Kč).
• Odpad: Když si pustíte vodu v koupelně, jak rychle odtéká? Pokud tvoří louž nebo teče jen pomalu, je v potrubí zácpa. To znamená čištění nebo výměnu (3 000 až 20 000 Kč).
• Plísně a vlhkost: Při sprchování se okna zapařují? Jsou na zdech vidět černé skvrny (plísně)? To znamená špatnou ventilaci. Budete muset koupit odvlhčovač nebo vyměnit okna.
• Vybavení: Bude součástí prodeje lednice, sporák, pračka? Jestli ano, zkuste je spustit. Fungují?
• Pracovní plocha: V kuchyni máte dost místa na přípravu jídla? Jsou tam osvětlení, kterým si můžete vařit?

Technické záležitosti

• Plynové potrubí: Pokud je tam plyn, zvěte se, kde je hlavní uzávěr. Fungují všechny spotřebiče?
• Elektrifikace: Kde je pojistková skříň? Máte ji kdyžtak přístupnou? Jsou tam staré pojistky nebo moderní automatické jistače? Staré pojistky jsou nebezpečnější.
• Internet a televize: Máte tam konektory? Kterou televizi a internet máte dostupný?
• Slaboproud: Pokud chcete v budoucnu koupit domácí alarm, chytrý dům, WiFi zásuvky – budete muset do bytů natahovat kábely. Znáte cestu, kde je to možné udělat bez velkých omítání?

Co se všemi fotografiemi a videi

Když si byt prohlížíte, fotografujte nebo natáčejte video. Nemusíte se bát – prodávající to očekávají. Fotografie vám pomůžou, když budete nemovitost prodiskutovat se svým partnerem, rodinou nebo realitním makléřem. Videa vám pak pomůžou vrátit se do minula a připomenout si detaily, které jste možná přehlédli.

Když natáčíte video, jděte pomalu a komentujte, co vidíte. Třeba: „Tady vidím prasklinu na stěně,“ nebo „Tady je starý radiátor, který bude třeba vyměnit.“ Později si to můžete přehrát a lépe se rozhodovat.

Co si poznamenat nebo zjistit od majitele?

Během prohlídky se ptejte majitele nebo realitního agenta na konkrétní věci:

• Jak staré je topení? Kdy bylo naposledy servisováno?
• Jak staré jsou okna? Kdy byly vyměňovány?
• Kdy byla poslední oprava elektroinstalace?
• Jak staté je potrubí? Je to měď, plast nebo starý olovo (olovo se již nepoužívá, ale staré byty jej mohou obsahovat)?
• Jaké jsou paušální platby za vytápění, vodu a elektřinu?
• Jaké je osvětlení? Jsou tam stínidla?
• Jsou nějaké plánované opravy v domě? (Výměna střechy, fasády, elektroinstalace?)
• Jaké jsou jsou poplatky za údržbu domu? (Správa, údržba společných prostor.)
• Jakéhoby hluku se bytu vyskytuje v určitých hodinách?

Jak osobní prohlídka souvisí s hypotékou?

Možná se divíte, proč při získávání hypotéky mluvíme o osobní prohlídce nemovitosti. Důvod je velmi prostý. Když si berete hypotéku, banka si nechává nemovitost ohodnotit nemovitostním znalcem. Znalec vytvoří znalecký posudek, ve kterém určí odhad tržní hodnoty nemovitosti. Tato hodnota určuje, kolik vám banka vypůjčí.

Dle regulace České národní banky (ČNB) mohou banky běžně nabízet LTV (loan-to-value) ratio maximálně 80 %. To znamená, že pokud je byt ohodnocen na 3 miliony korun, banka vám vypůjčí maximum 2,4 milionu. Zbývajících 600 tisíc musíte dát vy ze svého.

Když si sami vyberete nemovitost, která je v špatném stavu, znalec může jejím ocenit nižší hodnotu. Pokud jste si ji sami nezkontrolovali, může se vám stát, že si vezměte hypotéku na cenu, kterou banka pak neuzná. Místo aby si vezli 2,4 milionu, si vezměte jen 2 miliony.

Příklad: Chcete koupit byt za 3 miliony korun. Řeknete si, že si vezmate hypotéku 80 % z 3 milionů, což je 2,4 milionu. Máte tedy v plánu si dát do toho 600 tisíc svého. Ale během osobní prohlídky zjistíte, že v koupelně je vlhkost a na stropě se objevuje plíseň. Pokud si nemovitost nechate znalecky ohodnotit bez opravy, znalec ji může ocenit jen na 2,7 milionu. 80 % z 2,7 milionu je 2,16 milionu. Máte tedy o 240 tisíc korun méně, než jste si plánovali. Jejich si je budete muset vzít ze svého.

Toto je důvod, proč je důležité si nemovitost pořádně prohlédnout ještě předt