Pojištění bytu: Co musíte vědět před koupí hypotéky

Proč je pojištění bytu povinné?

Když si vezmate hypotéku od banky, banka se chce chránit. Představte si situaci: koupili jste si byt za 4 miliony korun a máte na něj hypotéku ve výši 3 milionů. Půjčili jste si tedy v podstatě 75 procent hodnoty nemovitosti. Pokud by se bytu něco stalo – třeba by shořel, zřítila by se mu střecha po vichřici nebo by došlo k zatopení – a vy byste nemohli splácet hypotéku, banka by přišla o své peníze.

Proto stanovila banka (a zajímavě i České národní bance) pravidlo: musíte pojistit nemovitost alespoň na hodnotu hypotečního úvěru. To je vaše zákonná povinnost podle zákona o hypotečních úvěrech. Banky to kontrolují a pojistku vám vyžadují před samotným vypořádáním hypotéky.

Jaké druhy pojištění bytu rozlišujeme?

Když si budete hledat pojištění bytu, setkáte se s několika pojmy. Pojďme je rozlišit, protože je to důležité pro vaši orientaci.

Povinné pojištění (zajišťovací pojištění)

Toto je pojištění, které banka skutečně vyžaduje. Chrání stavbu – tedy samotný byt, jeho součásti a příslušenství. Pojišťujete zde například zdi, okna, dveře, střechu, instalace a sanitu. Nepatří sem však váš nábytek nebo koberec.

Pojistná suma se zpravidla stanovuje na výši hypotečního úvěru nebo na rekonstrukční hodnotu bytu – podle toho, která hodnota je nižší. Pokud si berete hypotéku 3 miliony korun na byt v Praze, minimálně si musíte pojistit byt za 3 miliony korun.

Cena tohoto pojištění se liší podle věku budovy, její lokality a výchozího stavu. Starší dům v Moravských Budějovicích vás bude stát méně než novostavba v centru Brna. Orientačně se tento typ pojištění pohybuje mezi 0,3 až 0,6 procenta z pojistné sumy za rok. Pro hypotéku 3 milionů to znamená zhruba 900 až 1800 korun ročně, tedy přibližně 75 až 150 korun měsíčně.

Dobrovolné pojištění (home pojištění)

Vedle povinného pojištění si můžete pořídit pojištění, které chrání váš majetek uvnitř bytu. To znamená nábytek, elektroniku, oděvy a podobně. Také chrání před krádeží či vandalismu. Tohle pojištění banka nevyžaduje, ale je užitečné si ho vzít.

Cena se pohybuje zpravidla kolem 1500 až 3000 korun ročně pro průměrný byt. Konkrétní sazba závisí na tom, jak si pojištění nakonfigurujete – jakou spoluúčast si zvolíte a jaký obsah si pojistíte.

Pojištění odpovědnosti z provozu nemovitosti

Pokud bytu něco způsobí škodu v okolí – například se vám uvolní střešní tašek a způsobí škodu sousedovi – kryje vás právě toto pojištění. Nabízí ho většina pojišťoven v kombinaci se stavebním pojištěním. Cena se pohybuje kolem 300 až 500 korun ročně.

Kolik vás pojištění bytu stojí? Konkrétní příklady

Vezměme si tři reálné příklady. Předpokládáme hypotéku s 20% vlastním podílem, tedy že si vezmete 80 procent hodnoty nemovitosti.

K tomu si připočtěte přibližně 2000–3000 korun ročně za dobrovolné home pojištění obsahu. Celkově tedy kalkulujte s tím, že pojištění vás bude stát měsíčně 1000 až 2500 korun podle velikosti hypotéky a zvoleného krytí.

Jak si pojištění zvolit a co srovnávat?

Nejčastější chyba prvních kupců bytů je, že si vezmu pojištění u stejné banky, která jim dává hypotéku. Banky totiž nabízejí tzv. vázané pojištění a jejich sazby bývají mezi 10 až 30 procenty dražší než sazby na volném trhu.

Máte právo si pojištění koupit u kterékoliv pojišťovny. Jediná podmínka banky je, aby pojistka splňovala její požadavky na minimální výši pojistné sumy a aby banky v pojistce byly uvedeny jako právě chráněné subjekty. Pojišťovna to technicky řeší několik sekund – stačí uvést číslo hypotéky a údaje o nemovitosti.

Co srovnávat:

• Pojistná suma – musí být minimálně ve výši hypotečního úvěru
• Rozsah krytí – některé pojišťovny kryjí i škody od vodního díla (jen v určitých lokalitách) nebo škody od zemětřesení
• Spoluúčast – kolik zaplatíte sami z každé škody. Nižší spoluúčast znamená vyšší pojistné. Zpravidla se pohybuje mezi 0 až 5000 korun
• Možnost navýšení pojistné sumy – později se může hodnota bytu zvýšit a vy budete chtít pojistit více
• Příslušenství a součásti – zkontrolujte, zda jsou zahrnuty klimatizace, fotovoltaika nebo plynový kotel

Na českém trhu si pojištění můžete vybrat od těchto pojišťoven: Allianz, Česká pojišťovna, Kooperativa, ČPPP (Česká podnikatelská pojišťovna), Uniqua či Generali. Ceny se mezi nimi mohou lišit o 20–30 procent, proto má smysl si napsat 2–3 poptávky.

Praktické tipy: Jak ušetřit na pojištění

Vyberte vyšší spoluúčast

Pokud máte rezervu 10 000 korun, zvolte si spoluúčast třeba 5000 korun místo nulové. Pojistné vám poklesne zhruba o 10–15 procent. V průběhu 10 let si tak můžete ušetřit 5000–10 000 korun, přestože statistika říká, že u stavebního pojištění domácnosti dojde k pojistnému případu jen jednou za 7–10 let.

Pojišťujte se ročně na místo měsíčně

Měsíční splácení pojistného stojí více – pojišťovny si účtují administrativní příplatek. Pokud máte možnost, zaplaťte si pojistné na rok dopředu. Často vám zbyde několik set korun.

Slučujte pojištění s ostatními produkty

Pojišťovny nabízejí slevy za více smluv u jednoho subjektu. Pokud si pojistíte i auto u stejné pojišťovny, může se cena snížit o 5–10 procent.

Neplaťte za pojištění přes banku

Banka si účtuje poplatek za sprostředkování pojištění. To je zhruba 500–1500 korun ročně. Pokud si pojištění sjednáte přímo, ušetříte. Banka si stěžovat nebude – podstatné pro ni je, aby byl byt pojištěn na patřičnou sumu.

Co se stane, když si byt nepojistím?

Teoreticky si můžete vzít hypotéku bez pojištění – ale v praxi to nepůjde. Banky to ověřují jako jednu z poslední podmínek před schválením úvěru. Bez pojistky vám peníze nevypořádají.

Kdybyste se pokusili pojistku zrušit poté, co jste hypotéku získali, banka by to zjistila při své běžné kontrole a mohla by vám okamžitě vypověděním hypotéky. V extrémním případě by vám mohla požadovat okamžitou splátku zbytku úvěru. To by byl opravdu nekompromisní krok, ale právně by měla právo.

Pojištění při refinancování hypotéky

Pokud si vezmate novou hypotéku u jiné banky a přefinancujete si úvěr, situace se trochu změní. Nová banka opět bude chtít pojistku. Váš stávající pojistník (staré pojištění) zůstane v platnosti, ale budete ho muset upravit.

Postup je takový:

1. Informujete starou pojišťovnu o tom, že si vezmate nový úvěr u jiné banky
2. V pojistce si změníte údaje o věřiteli – místo staré banky tam bude nová banka
3. Může se změnit pojistná suma, pokud se výše nového úvěru liší
4. Pojistka zůstane v platnosti, jen se aktualizují údaje

Pokud jste mezitím pojistili byt pouze u jedné bank (třeba přes Českou pojišťovnu), je to bez problému – změna údajů o věřiteli je administrativní záležitost.

Pojištění pro investiční nemovitosti

Pokud si kupujete byt za účelem pronajímání, pojištění funguje stejně. Banka opět bude vyžadovat pojistku na hodnotu úvěru. Ale pozor – když si byt pronajímáte, měli byste si pořídit i pojištění odpovědnosti pronajímatele. To chrání vás v situaci, kdy nájemce utrpí zranění v bytu nebo mu někdo krade věci. Cena se pohybuje kolem 1500–2500 korun ročně.

Některé pojišťovny také nabízejí tzv. klauzuli o pojistném v nájemní smlouvě – tzn. že nájemce si bude částečně platit pojištění sám. Je to věc domluvy, kterou si sepíšete do nájemní smlouvy.

Aktuální pravidla České národní banky

ČNB v loňském roce zpřísnila pravidla pro hypotečné úvěry. Aktuální limity jsou:

• LTV limit (Loan-to-Value) – můžete si vzít maximálně 80 procent hodnoty nemovitosti. Zbylých 20 procent musíte přinést jako svůj vlastní vklad
• DSTI limit – vaše měsíční splátky hypotéky (plus jiné úvěry a pojištění) nesmí překročit 45 procent vašeho měsíčního příjmu
• DTI limit – celková výše hypotéky nesmí přesáhnout 8,5násobek vašeho ročního příjmu

Pojištění bytu vstupuje do výpočtu DSTI limitu – tzn. že měsíční splátka pojistného se počítá do maximální výše 45 procent příjmu spolu se splátkou hypotéky.

Shrnutí: Co si zapamatovat

Pojištění bytu není volba, je to