Dědictví nemovitosti: Jak na hypotéku a financování

Dědictví nemovitosti: Co se změní v životě

Když se stane majitelem nemovitosti přes dědictví, řada lidí si myslí, že jejich problémy s bydlením jsou vyřešeny. Realita bývá složitější. Zdědění domu či bytu přináší nové výdaje, daňové povinnosti a často i praktické rozhodnutí — koupit si svůj vlastní byt pomocí hypotéky, nebo se podílet na údržbě dědického nemovitostního podílu. Znám řadu případů, kdy mladí dědici skončili se dvěma hypotékami najednou: jednu si vezli, aby koupit své první bydlení, druhou v podobě splátek na údržbu a dluhů po zesnulém.

Nejdříve ale jeden důležitý bod: dědictví nemovitosti se značně liší od nákupu vlastními prostředky. Pokud dědíte dům či byt, obvykle ho totiž nedostanete bez komplikací. Jsou tu dluhy, případně hypotéky z minulosti, dědiči si mohou dělat nárok na podíl majetku, a především — banka vám není ochotna dát hypotéku na nemovitost, kterou právě dědíte a která není ještě právně zaregistrovaná na vás.

Jak se dědictví nemovitosti liší od nákupu

Když si koupíte byt na hypotéku, děláte to jednoduše: máte prodejce, kupní smlouvu, podpis u notáře a následně registraci na katastrálním úřadě. Máte kontrolu. Víte přesně, co kupujete, za kolik a na kdy se vám byt zapíše.

Dědictví je jiné. Nejdříve se musí soud rozhodnout, kdo je skutečným dědicem. Pokud jde o dědictví podle zákona (to znamená, že nebyl zanechán závěť), může soud jednání trvat i půl roku. Během té doby nemůžete byt koupit, prodávat ani jej zatížit hypotékou. Je to cizí majetek. Jakmile soud výrok vydá, musíte nechat nemovitost zapsat na katastrálním úřadě, teprve pak je de facto vaše.

Až poté můžete jít do banky a požádat o hypotéku s tím, že máte jako zástavu nemovitost. Pokud si ale chcete koupit svůj vlastní byt ještě během řízení o dědictví — a mnozí to dělají — hypotéka na ten nový byt musí být zajištěna něčím jiným. Buď máte ušetřené peníze na zástavu, nebo se čekání stane problémem.

Možnost 1: Koupit si nový byt, který dědictvím dostanete, neřešit

Některé dědiče to překvapí, ale nemusíte s děděnou nemovitostí nic dělat. Zákon vám dává čas. Nemovitost se může zanedbávat, žádný časový limit pro prodej neexistuje a v tichosti si můžete koupit svůj vlastní byt pomocí klasické hypotéky.

Příklad: Stanislav zdědil rodinný dům v Benešově. Ví, že ho později prodá, ale teď chce koupit si s manželkou dvoupokojový byt v Praze. Banka mu je ochotna dát hypotéku na pražský byt. Bude to sice bez nějakého dalšího zástav, ale pokud má stabilní příjem — řekněme 80 000 Kč měsíčně — a vlastní nějaké úspory, může se hypotéku dočkat. Jeho měsíční splátka na 3 miliony korun na 25 let při sazbě 4,8 % (což je přibližně aktuální tržní sazba) bude činit asi 16 200 Kč měsíčně.

Tohle řešení má smysl, pokud víte, že dědictví se vyřeší později a nemáte spěch. Pokud si ale chcete koupit byt rychle — a mnoho lidí kolem třicítky to chce — je to riskantní. Banka totiž bude bedlivě sledovat vaši spláceneschopnost. Jakmile se budete moci dědictví zpeněžit, měli byste počítat s tím, že si možná budete muset refinancovat, abyste se zbavili dluhů.

Jak se počítá spláceneschopnost v případě dědictví

Česká národní banka (ČNB) zavedla v roce 2023 opatření, která banky povinně sledují. Máte slyšet o tzv. DSTI ratingu — to je poměr mezi vašimi měsíčními splátkami všech půjček a vašim čistým příjmem. ČNB říká, že DSTI by neměl překročit 45 procent.

Konkrétně: pokud vydělávate netto 80 000 Kč měsíčně, vaše splátky všech půjček by neměly překročit 36 000 Kč. Pokud máte už nějaký tento měsíčně splácíte — například osobní půjčku 4 000 Kč — na hypotéku vám zbývá jen 32 000 Kč. To znamená, že si na hypotéku půjčíte takový součet, aby splátka nezávisela na tom, že byste si „půjčili na dědictví“.

Banky také sledují DTI rating — to je poměr mezi všemi vašimi dluhy a ročním příjmem. Ten by neměl překročit 8,5x vašeho ročního platu. Pokud vydělávate 960 000 Kč ročně a máte již dluhy za 2 miliony korun, banka vám hypotéku na dalších 5 milionů nedá.

Pokud tedy počítáte s tím, že později z dědictví splatíte starší hypotéku nebo si ji refinancujete, musíte s tím kalkulovat už dnes. Banky vám hypotéku nedají „na zítřek“.

Možnost 2: Koupit si byt a použít dědictví jako dodatečné zajištění

Jakmile je dědictví právně zpracováno — tedy když máte potvrzení soudu a nemovitost je zapsána na katastrálním úřadě na vaše jméno — můžete ji nabídnout bance jako zástavu. Některé banky vám pak mohou refinancovat původní hypotéku na lepších podmínkách.

Řekněme, že jste si vzali hypotéku 2,5 milionů korun na novém bytě s úrokovou sazbou 5,2 %. Váš měsíční splátka byla 13 500 Kč na dobu 25 let. Když se pak podaří dědictví a máte do zástav rodinný dům v hodnotě 4 miliony korun, banka se na vás podívá jinak. Může vám nabídnout refinancování s nižší sazbou — třeba 4,5 procent — a váš splátka klesne na 12 300 Kč měsíčně. Uspoříte tak 1 200 Kč měsíčně, což za dvacet pět let znamená úsporu téměř 360 000 korun.

Aby to fungovalo, musíte ale mít aktivní hypotéku. Banka vám nepůjčí jen proto, že máte zástavu — potřebuje důvod k půjčení. Takže tohle řešení funguje, pokud si už koupu pronajmout úvěr na nový byt a později jej refinancujete.

Refinancování hypotéky: Praktický postup

Refinancování není jednoduchý proces, ale v podstatě jde o to, že si vezmete novou hypotéku v jiné bance nebo v téže bance s lepšími podmínkami. Původní hypotéka se splatí z výnosů nové. Potřebujete na to:

• Právní důkaz o vlastnictví dědictví (výpis z katastru nemovitostí)
• Znalecký posudek na dědickou nemovitost (stojí zhruba 3 000–8 000 Kč)
• Aktuální výpisy z bankovního účtu a doklady o příjmu
• Hypoteční smlouvu s vaší stávající bankou

Celý proces trvá 4–8 týdnů. Pokud si vzala hypotéku u České spořitelny na 2,5 milionu korun a později si ji chcete refinancovat přes Českou banku s nižší sazbou, oba subjekty si vymění dokumenty, provede se nová odhad nemovitosti a zaměří se nová zástava. Banky tomu říkají „dluhová služba“ — na chvíli si vezmete nový úvěr, kterým splatíte starý.

Možnost 3: Koupit si nový byt pomocí hypotéky zajištěné dědictvím (pokud čekáte)

Pokud máte čas a nechtěte spěchat, nejčistší řešení je počkat, až se dědictví právně vyřeší. Poté můžete jít do banky s jasnou pozicí: máte nemovitost v hodnotě X milionů korun, chci si koupit nový byt a nabízím tuto nemovitost jako zástavu.

Banky v Česku jsou v tomto pragmatické. Máte-li nemovitost zapsanou na katastrálním úřadě, vidí ji jako solidní zajištění. LTV limit — to je poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti — je podle ČNB stanoven na 80 procent. To znamená, že pokud máte dům v hodnotě 4 miliony korun, banka vám na něj půjčí maximálně 3,2 milionů korun.

Příklad: Zdeňka zdědila dům v Mladé Boleslavi s odhadovanou hodnotou 3,8 milionů korun. Chtěla by si koupit malý byt v Praze. Banka jí půjčí 80 procent z 3,8 milionu — to je 3,04 milionů korun. Pokud si vezme hypotéku 3 miliony korun na 25 let při sazbě 4,7 procent, bude ji to stát měsíčně 16 000 Kč.

Výhoda: máte jasné zajištění, banka vám nabídne lepší podmínky.

Nevýhoda: čekání může trvat půl roku až rok, a pokud je na dědictví více dědiců, musíte dosáhnout shody.

Dědictví s hypotékou: Co se děje se starým dluhem

Pokud zesnulý měl na nemovitost hypotéku, kterou nesplácel, banka si vždy vezme své. Dědictví není dar — je to majetek s právními povinnostmi. Pokud tedy zdědíte dům, na kterém zbývá splatit 1,5 milionů korun hypotéky, můžete si nemovitost převést, ale dluh zůstane. Banka vás začne upomínat, a pokud nebudete splácet, hrozí vám soudní exekuce.

Máte dvě možnosti:

1. Splátit dluh z vlastních prostředků nebo si ho refinancovat. Pokud máte úspory, může to být nejjednoduší. Pokud ne, můžete si vzít hypotéku na své jméno s tím, že se zajistí stejnou nemovitostí. Banka původního dlužníka pak ze svého dluhu dostane peníze a vy se stanete novým dlužníkem — už s vaším jménem v dokumentech a vaší spláceneschopností.
2. Odmítnout dědictví. Pokud je dluh větší než hodnota nemovitosti, můžete před soudem formálně prohlásit, že dědictví odmítáte. Pak vám žádné povinnosti nezbývají — ale také nemovitost nedostanete.

Praktika: Mnoho mladých lidí řeší situaci tak, že si vezme refinanční hypotéku, která splatí starou hypotéku, a oni se stávají novým majitelem s novými smluvními podmínkami. Často je to levnější, protože jejich úroková sazba bývá lepší než sazba, kterou měl zesnulý.

Daňové povinnosti a další skryté náklady

Když si koupit svůj první byt na hypotéku a zároveň dědíte nemovitost, nevyhnete se dalším výdajům. Pojďme si je rozepsat:

Daň z přijatého dědictví

V České republice se dědictví nemovitostí od roku 2014 nedaluje. Pokud zdědíte dům, nemusíte z toho nic platit státu. To je dobrá zpráva.

Špatná zpráva: pokud budete chtít dědictví prodat, zaplatíte daň z příjmu v případě, že