Předkupní právo při nákupu nemovitosti: 5 chyb, kterým se vyhnete

Co je předkupní právo a proč by vás mělo zajímat

Předkupní právo je jednoduchý právní nástroj: pokud nemovitost vlastníte v podílu nebo existuje nějaká smlouva zavazující vás nejdříve nabídnout majetek určité osobě, musíte tuto osobu nejdříve kontaktovat. Jen pokud odmítne koupit, můžete ji nabídnout komukoli dalšímu.

V praxi se nejčastěji setkáte s předkupním právem v těchto situacích: kupujete byt od člověka, který s ním podílí se svým expartnérem, nebo budova má více vlastníků a jeden z nich má právo koupi v rodině nejdříve nabídnout. V zákoně o stavbách se také objevuje předkupní právo obce na pozemky v jejím katastrálním území.

Proč je to důležité? Pokud nezjednaného předkupního práva nevyřešíte před tím, než podepíšete kupní smlouvu, riskujete, že prodej zhatí nebo se komplikuje až v notářské kanceláři. A to znamená ztracenou dobu, peníze za právní poradenství a možná ztracený byt.

Chyba č. 1: Vůbec se na předkupní právo nezeptáte

Nejčastější chyba začínajících kupců? Prostě se na něj nezeptají. Řeknu vám, proč se to děje: prodávající zpravidla sami neví, že mají mluvit o předkupním právu, nebo věří, že jejich právní zástupce to vyřeší.

Při první schůzce s majitelem nemovitosti byste měli položit tyto konkrétní otázky:

• Vlastníte nemovitost sami, nebo ji vlastníte v podílu s někým jiným?
• Máte nějakou smlouvu, která zavazuje vás nemovitost nejdříve nabídnout někomu z rodiny?
• Existuje nějaké právní omezení prodeje (třeba že máte ex-partnera, který má právo koupit)?

Pokud odpověď zní ANO na kteroukoliv otázku, musíte řešit právní stránku s notářem a právníkem. Negenerujte falešný pocit bezpečí, když věcí nijak nezvládáte. Stojí to sice pár tisíc korun, ale ušetří vám to větší problémy.

Chyba č. 2: Myslíte si, že se předkupní právo řeší sám

Ne, neřeší se samo. Právní zákonnost předkupního práva nevzniká jen tak — musí být správně zdokumentována, a zejména musí být zdokumentováno, že jste ji řádně nabídli osám, které na ni mají nárok.

Konkrétní postup vypadá takto: aby se prodej mohl uskutečnit, prodávající nebo jeho právní zástupce musí poslat písemnou nabídku osobě, která má předkupní právo. Tato nabídka musí obsahovat cenu, podmínky prodeje a lhůtu, během níž se daná osoba může rozhodnout (obvykle 30 dní). Jakmile nabídku přijmete, máte právo koupit za uvedené podmínky.

Pokud si myslíte, že notář vše vyřeší „při podepisování“, budete zklamáni. Notář se podívá, zda jsou věci v pořádku, ale nabídku nevysílá sám za vás. Tuto aktivitu musíte iniciovat vy nebo váš právní zástupce předtím, než se dostanete k notářovi.

Chyba č. 3: Kupní smlouvu podepisujete bez ověření předkupního práva

Jeden z nejrizikovějších kroků: podepsat kupní smlouvu bez toho, aby bylo předkupní právo řádně vyjasněno a vyřešeno. Pokud později osoba s předkupním právem vzkříšne svůj nárok, může vést na vypršení kupní smlouvy nebo právního sporu.

Řešení je jednoduché: kupní smlouva by měla obsahovat klauzuli, že je podmíněna tím, že jsou všechna předkupní práva řádně vypořádána. Pokud se předkupní právo řešit nemá (majitel to výslovně potvrdil), mělo by se to takto doložit v kupní smlouvě.

Příklad z praxe: kupují si byt v domě, který vlastnily dvě osoby stejným dílem. Jeden z vlastníků se rozhodl prodat svůj podíl. Bez ověření předkupního práva druhého vlastníka byste mohli podepsat smlouvu, kterou by pak druhý vlastník mohl napadnout jako neplatnou. Právní spor by vás stál tisíce hodin a stresů.

Chyba č. 4: Nechápete, jak se předkupní právo vypořádává

Pokud se ukáže, že do hry vstupuje předkupní právo, existují čtyři cesty:

Varianta 1: Osoba s předkupním právem koupi souhlasí

Prodávající jí podlož nabídku. Pokud přijme, prodej se děje bezproblémově — jen si vezměte potvrzení, že na koupi souhlasila.

Varianta 2: Osoba s předkupním právem koupi koupí sama

Pokud má zájem, má právo koupit za stejných podmínek, za jaké byste vy. V tomto případě se kupní smlouva mezi majitelem a vámi ruší a uzavře se nová smlouva mezi majitelem a osobou s právem.

Varianta 3: Osoba s předkupním právem jej vzdá

Nejjednoduššší řešení. Osoba s právem podepíše prohlášení, v němž se své právo zřekne. Toto prohlášení by mělo být notářsky ověřeno. Poté se prodej děje normálně.

Varianta 4: Osoba s předkupním právem neodpovídá a lhůta uplyne

Pokud jste jí řádně nabídli koupi a ona se v určené lhůtě neozve, její právo se ztrácí. Prodej může pokračovat. V tomto případě si ale zajistěte dokumentaci — musíte mít důkaz, že jste nabídku poslali a že lhůta skutečně uplynula. Notář bude chtít vidět odeslaný dopis nebo email s doručenkou.

Chyba č. 5: Podcňujete náklady a čas na vyřešení předkupního práva

Řešení předkupního práva stojí čas a peníze. Právní poradenství u právníka vás vyjde na 3 000–8 000 Kč. Notářské ověření prohlášení se pohybuje kolem 1 500–2 500 Kč. Není to mnoho, ale není to ani zanedbatelné.

Hlavně ale počítejte s tím, že vyřešení trvá. Pokud musíte čekat 30 dní na odpověď osoby s právem, prodej se posune. Pokud se ta osoba vás neodzve a musíte zbytečně čekat na promlčení práva, čekání se protahuje.

Moje doporučení: při nákupu nemovitostí vždy počítejte s tím, že se vyřešování předkupního práva posune o 4–8 týdnů. Pokud má majitel nějakého partnera nebo podílníka, zvýšejte tento odhad. Plánujte si svojí stěhování a hypoteční financování s touto lhůtou.

Jak se vyhnout těmto chybám: praktický postup

Zde je kroky, které byste měli následovat, aby vše proběhlo hladce:

1. Na první schůzce se prodávajícím se zeptejte na předkupní práva. Nemějte ostychu, je to běžná otázka.
2. Pokud existují, kontaktujte právníka nebo právnickou kancelář. Náklady na právní poradenství si zaplatíte, ale ušetříte si hlavně čas a nervy.
3. Nechejte právníka připravit a poslat nabídku osobě s právem. To není vaše úloha — je to úloha právníka nebo notáře.
4. Čekejte na odpověď (maximálně 30 dní). Pokud osoba koupi zamítne, nechejte si to notářsky ověřit.
5. Teprve potom podepisujte kupní smlouvu. Kupní smlouva by měla výslovně stanovit, že jsou všechna předkupní práva vypořádána.
6. Jděte k notářovi pouze poté, kdy jsou veškeré právní překážky vyřešeny.

Jak se to týká vaší hypotéky?

Mnoho prvních kupců se ohlíží po hypotéce ještě předtím, než si ujasní právní situaci. To je chyba. Banky jako Česká spořitelna, ČEB nebo KB zpravidla požadují, aby byla nemovitost bez právních překážek. Pokud předkupní právo není vyřešeno, banka vám hypotéku neposkytne — nebo ji poskytne až po vyřešení právní situace.

Konkrétní příklad: chcete si koupit byt za 5 milionů korun s hypotékou 3,5 milionu. Banka vám ale hypotéku nezpůsobí, dokud nejsou vyřešena předkupní práva. Tím pádem se váš harmonogram koupi posune. Pokud na koupi čekáte někdo další, může vám byt koupit on dříve.

Proto: vyřešujte právní stránku věci paralelně s přípravou na hypotéku, ne postupně za sebou.

Věděli jste, že…?

Společenství vlastníků jednotek v domě mívá často předkupní právo na jednotku, která se prodává. Pokud vlastníte byt v panelářském domě nebo bytovém domě se společností vlastníků, ověřte si v domovních předpisech, zda společnost nemá předkupní právo. Je to součást právního řádu domu a mělo by to být v notářských zprávách.

Pamatujte: Předkupní právo se nevyřeší ani tím, že se budete tvářit, že neexistuje. Pokud se ukáže později, může zhatit celý prodej. Aktivně ho vyřešujte hned.

Na co se koukat v notářské zprávě

Před tím, než si vezměte hypotéku, měli byste obdržet notářskou zprávu (nebo ji kupující objednávají zpravidla dříve). V této zprávě by mělo být výslovně uvedeno:

• Kdo je vlastníkem nemovitosti
• Zda existují nějaké zápisné v katastru nemovitostí (např. zástavní právo, věcné břemeno)
• Zda majitel nemovitost podílí se někým jiným
• Zda existuje nějaké právní omezení prodeje

Pokud v notářské zprávě vidíte zmínku o podílu, omezení nebo věcném břemeni, ptejte se — co to znamená a jak se to řeší. Ne všechny věci jsou překážkou, ale některé mohou být.

Závěrečné slovo

Předkupní právo není cokoli dramatického, pokud ho řešíte v přímém čase a správně. Stojí to pár tisíc korun, ale je to investice do vaší jistoty. Opravdu prvních pět chyb, které jsem vám vyjmenoval, jsou to, co dělají začínající kupci nejčastěji — a právě ty můžete snadno předejít, když budete věci řešit aktivně a s pomocí právníka.

Při koupi bytu za 5 milionů s hypotékou 3,5 milionu na 25 let při sazbě 4,2 % budete splácet přibližně 16 800 Kč měsíčně. Není důvod, aby se na konci postup zhatil práv