Investice do nemovitostí — vyplatí se v roce 2026?

Realitní trh v roce 2026: kde stojíme a kam směřujeme

Česká republika patří dlouhodobě k zemím s jedním z nejdynamičtěji rostoucích realitních trhů ve střední Evropě. Po turbulentním období let 2022–2023, kdy hypoteční sazby vystřelily přes 6 % a trh se výrazně ochlazoval, přichází rok 2026 s novými podmínkami. ČNB postupně snižovala základní úrokovou sazbu od druhé poloviny roku 2023 — v roce 2025 se pohybovala kolem 3,5–4 % — a hypoteční sazby u předních bank jako Česká spořitelna, ČSOB nebo Raiffeisenbank klesly na úroveň 4,5–5,5 % p.a. pro pětileté fixace. Pro investora, který uvažuje o koupi nájemního bytu, jde o zásadní informaci: náklady na financování opět klesly do pásma, kde může dávat investice do nemovitostí smysl.

Jenže sazba hypotéky není jediným ukazatelem výnosnosti. Klíčové je porovnat reálný výnos z pronájmu s alternativními investicemi — ETF fondy a státními dluhopisy — a poctivě započítat daně, správu, rizika i inflaci. Přesně to tento text dělá.

Hrubý výnos z pronájmu: co říkají čísla

Hrubý výnos z pronájmu (gross rental yield) se vypočítá jednoduše: roční nájemné děleno pořizovací cenou bytu, vynásobeno stem. Jenže v praxi je to složitější. Ceny bytů i nájmy se dramaticky liší podle lokality.

Zdroje: data vycházejí z inzertních serverů Sreality.cz a Bezrealitky.cz, průměrné ceny dle odhadů Deloitte Real Index a České spořitelny pro Q4 2025. Praha tak nabízí historicky nejnižší hrubé výnosy, zatímco Ostrava nebo Olomouc jsou pro čistě výnosové investory atraktivnější — ovšem na úkor likvidity a potenciálu zhodnocení ceny.

Od hrubého k čistému: co vás skutečně stojí nájemní byt

Hrubý výnos 4–5 % zní přijatelně, ale čistý výnos bývá výrazně nižší. Investor musí odečíst náklady, které se snadno přehlédnou:

• Správa nemovitosti — pokud ji neřídíte sami, správcovská firma si účtuje 8–12 % z měsíčního nájmu. V Praze to znamená 1 760–2 640 Kč měsíčně.
• Pojištění nemovitosti — reálně 3 000–8 000 Kč ročně v závislosti na lokalitě a hodnotě bytu.
• Fond oprav a údržba — doporučuje se rezervovat minimálně 1 % hodnoty nemovitosti ročně. U bytu za 5 mil. Kč je to 50 000 Kč/rok, tedy přes 4 000 Kč měsíčně.
• Vakance — realističtí investoři počítají s 5–8 % prázdnin ročně (přibližně 3–4 týdny bez nájemníka při stěhování, opravách).
• Daň z příjmu z pronájmu — viz níže.

Počítejme konkrétní příklad: byt 2+kk v Brně za 5 100 000 Kč, nájem 17 500 Kč/měsíc.

• Roční nájemné: 210 000 Kč
• Správa (10 %): −21 000 Kč
• Pojištění: −6 000 Kč
• Fond oprav (1 %): −51 000 Kč
• Vakance (6 %): −12 600 Kč
• Čistý výnos před zdaněním: 119 400 Kč (2,34 % p.a.)

Po odečtení daně (viz dále) se dostanete na reálných 1,8–2,0 % čistého výnosu z pronájmu samotného. To není oslnivé číslo — pokud ovšem nepočítáte s růstem ceny nemovitosti.

Hypotéka jako páka: jak financování mění rovnici

Většina investorů nekupuje byt za hotové, ale financuje ho hypotékou. ČNB prostřednictvím svých makroobezřetnostních opatření (platných od 2023 a stále aktuálních) stanovuje tyto limity pro fyzické osoby:

LTV maximum: 80 % (pro první nemovitost, nebo 90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení). U investičního bytu (druhá a další nemovitost) banky obvykle poskytují maximálně 60–70 % LTV a příjmové limity DTI a DSTI se hodnotí přísněji.

Zdroj: Úřední sdělení ČNB k úvěrům na bydlení, platné znění 2025.

Pro investiční účely tedy počítejte s vlastními prostředky ve výši minimálně 30–40 % kupní ceny. U brněnského bytu za 5 100 000 Kč potřebujete hotovost přibližně 1 530 000–2 040 000 Kč. Hypotéku ve výši 3 060 000 Kč při sazbě 5,0 % na 25 let splácíte přibližně 17 900 Kč měsíčně.

A tady přichází zásadní problém: nájem 17 500 Kč téměř přesně pokrývá splátku hypotéky, ale nezůstává nic na provoz, opravy ani vakanci. Investice do nemovitostí financovaná hypotékou tedy není cash-flow pozitivní ihned — typicky se investice dostane do kladného cash-flow po 3–7 letech, až nominální nájem vzroste (historicky o 3–5 % ročně) a splátka hypotéky zůstane nominálně stejná.

Efekt finanční páky na výnos vlastního kapitálu

Pokud cena brněnského bytu vzroste o 4 % ročně (konzervativní odhad, historický průměr ČR dle ČSÚ je 5–7 % p.a. v dekádě 2013–2023), pak za rok vzroste hodnota o 204 000 Kč. Váš vlastní vklad byl přibližně 2 000 000 Kč. Zhodnocení samotné ceny tedy představuje 10,2 % výnosu na vlastní kapitál — to je síla finanční páky. Tento výpočet ale předpokládá, že trh neklesne. A to není zaručeno.

Investice do nemovitostí vs. ETF: přímé porovnání

Generace 25–40 let má dnes přístup k nástrojům, které dříve nebyly dostupné: low-cost ETF fondy přes platformy jako Degiro, XTB nebo Fondee umožňují investovat do světových akcií od 500 Kč. Jak vypadá srovnání?

ETF fondy nabízejí srovnatelný nebo vyšší historický výnos bez nutnosti správy, s okamžitou likviditou a daňovým osvobozením po 3 letech. Státní dluhopisy ČR pak poskytují bezpečný výnos kolem 4 % s minimálním rizikem — v době, kdy čistý výnos z pronájmu je 2 %, to není nezajímavá alternativa pro konzervativního investora. Nemovitost ale ETF ani dluhopisy nemohou nahradit v jedné věci: finanční páka hypotéky znásobuje výnos na vlastní kapitál způsobem, který u akcií standardně nedosáhnete bez margin obchodování.

Daně z pronájmu: co a jak platíte

Příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmu fyzických osob dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Máte dvě možnosti uplatnění výdajů:

1. Paušální výdaje — 30 % z hrubého příjmu z pronájmu, bez nutnosti dokládat skutečné náklady. Jednoduché, ale nevýhodné u vyšších reálných nákladů.
2. Skutečné výdaje — úroky z hypotéky, odpisy (rovnoměrné nebo zrychlené), pojištění, opravy, správa. Při správném nastavení lze daňovou povinnost výrazně snížit.

Odpisy nemovitosti jsou klíčovým nástrojem. Bytový dům (odpisová skupina 5) se odpisuje 30 let, rovnoměrně sazba 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších. U bytu za 5 100 000 Kč (z toho cena stavby bez pozemku přibližně 3 500 000 Kč) odepíšete ročně přibližně 119 000 Kč — a o tuto částku snížíte základ daně.

Při prodeji nemovitosti: osvobození od daně nastává po 10 letech od nabytí (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP), pokud nemovitost neslouží k podnikání. Pokud prodáte dříve, zdaní se zisk jako ostatní příjem sazbou 15 % (nebo 23 % při překročení 36násobku průměrné mzdy). Výhodný je proto dlouhodobý investiční horizont.

Rizika, která investoři podceňují

Problematičtí nájemníci a vymáhání pohledávek

Český právní řád chrání nájemníka výrazně více než pronajímatele. Vystěhování nájemníka, který přestal platit, může trvat i 12–24 měsíců soudní cestou. V té době dostáváte nulový příjem, ale hypotéku platit musíte. Právní ochrana přes pojištění pronajímatele (nabízí např. Generali nebo Allianz za 2 000–5 000 Kč/rok) a dobře sestavená nájemní smlouva (doporučeno dle vzoru ČSRN) jsou základní ochranou.

Úrokové riziko při refixaci

Vaše hypotéka s fixací 5 let může za pět let skončit v době, kdy sazby vzrostou. Při refixaci z 5,0 % na hypotetických 7,0 % vzrostla splátka výše zmíněné brněnské hypotéky (3 060 000 Kč, 20 zbývajících let) z cca 17 900 Kč na přibližně 23 700 Kč měsíčně — nárůst o 5 800 Kč měsíčně. Pokud nájem nestoupl dostatečně, dostáváte se do záporného cash-flow.

Koncentrace rizika

Jeden investiční byt znamená 100 % koncentraci do jednoho aktiva, jednoho nájemníka, jedné lokality. ETF MSCI World naopak drží přes 1 500 firem z 23 zemí. Diverzifikace prostřednictvím více nemovitostí je možná, ale vyžaduje kapitál v desítkách milionů korun.

Regulační riziko

Možné zavedení regulace nájmů (historicky přítomné v Česku do roku 2012), zpřísnění daňového režimu pro pronajímatele, nebo omezení Airbnb pronájmů v centrech měst (Praha v roce 2024 přijala omezující vyhlášky) jsou reálná rizika, která investor nemůže ovlivnit.

Pro koho investice do nemovitostí dává smysl v roce 2026

Přímá investice do nemovitostí dává smysl, pokud splňujete alespoň několik z těchto podmínek:

• Máte vlastní kapitál minimálně 1,5–2 mil. Kč a nerozhazujete celé úspory najednou.
• Jste ochotni věnovat čas správě nebo zaplatit za správcovskou firmu.
• Investujete s horizontem minimálně 10 let (daňová optimalizace + amortizace páky).
• Kupujete v lokalitě s rostoucí nebo stabilní poptávkou po nájmech (univerzitní města, krajská centra, blízkost průmyslových zón).
• Vnímáte nemovitost jako ochranu před inflací a diverzifikaci k jiným aktivům — ne jako jediný investiční nástroj.

Naopak nedoporučujeme investiční nákup nemovitosti, pokud ještě nemáte vlastní bydlení (hypoteční podmínky budou horší), pokud byste museli prodat jiné investice za nevýhodnou cenu, nebo pokud počítáte s rychlým zhodnocením — realitní trh není burza a spekulativní nákupy v době vysokých cen nesou asymetrické riziko.

Alternativa: REITs a nemovitostní fondy

Pokud vás segment nemovitostí láká, ale přímý nákup bytu není ve vašich možnostech nebo nechcete řešit správu, existuje střední cesta: nemovitostní fondy. V ČR nabízí veřejně dostupné nemovitostní fondy například Conseq Realitní nebo ZFP Realitní fond. Dosahují výnosů kolem 4–6 % ročně s výrazně vyšší likviditou než fyzická nemovitost. Americké nebo evropské REITs (Real Estate Investment Trusts) dostupné přes XTB nebo IBKR pak umožňují investovat do komerčních nemovitostí, skladů nebo datových center.

Konkrétní kroky pro zájemce o investiční byt v roce 2026

1. Spočítejte si čistý výnos — ne hrubý. Vezměte roční nájem, odečtěte správu, pojištění, opravy (1 % hodnoty) a vakanci (6 %). Výsledek dělte kupní cenou.
2. Ověřte si hypoteční bonitu — kontaktujte hypotečního specialistu nebo použijte online kalkulačku. ČNB limity DTI (dluh nesmí přesáhnout 8,5násobek ročního příjmu) a DSTI (splátky max. 45 % čistého příjmu) jsou tvrdé hranice.
3. Vyberte lokalitu podle dat, ne pocitů — sledujte vývoj nájmů a cen bytů v daném městě přes Deloitte Real Index nebo Flat Zone analytics. Olomouc nebo Plzeň dnes nabízejí lepší výnosy než Praha.
4. Nastavte daňovou strategii předem — rozhodněte se, zda povedete skutečné nebo paušální výdaje. Konzultujte s daňovým poradcem nastavení odpisů.
5. Zajistěte cash-flow rezervu — mějte bokem 3–6 měsíčních splátek hypotéky pro případ vakance nebo oprav. Bez rezervy vás jeden problematický nájemník může dostat do exekuce.

Investice do nemovitostí v roce 2026 není ani samozřejmě výhodná, ani nesmyslná. Je to specifický nástroj s konkrétními přednostmi — páka, inflační ochrana, daňové výhody po 10 letech — a konkrétními riziky — nízká likvidita, správní zátěž, koncentrace rizika. Kdo ji chápe jako součást diverzifikovaného portfolia, nikoli jako rychlou cestu k bohatství, má dobré šance na solidní zhodnocení v dlouhodobém horizontu.