Daň z nabytí nemovitosti: Co zaplatíte při koupi bytu?

Daň z nabytí nemovitosti v České republice – základy

Daň z nabytí nemovitosti (DZN) je státní daň, kterou platí kupující při koupi nemovitosti. Není to stejné jako DPH nebo jiné poplatky, které znáte. Tato daň je určitým způsobem „cenou za to, že se nemovitost změní majitele“.

Sazba daně je 4 % z kupní ceny. Kdybyste si kupovali byt za 3 miliony korun, daň by činila 120 000 Kč. Není to zanedbatelná částka – je to často větší náklad, než si kupující zpočátku uvědomují.

Zákon o dani z nabytí nemovitosti (zákon č. 357/1992 Sb.) říká, že plátcem je nabyvatel – tedy vy, kupující. Ačkoli se někdy jeho zaplacení řeší mezi stranami na základě dohody, zákonně jste na to vy povinni.

Kdy se daň platí a komu

Daň musíte zaplatit do 30 dnů poté, co se nemovitost zaregistruje na vás v katastru nemovitostí. To znamená, že ne vždy musíte platit v den podpisu smlouvy. Daň se platí přímým převodem na účet finančního úřadu, který je příslušný pro lokaci nemovitosti.

Pokud byste si kupovali byt v Praze v Dividle, daní se zabývá Finanční úřad Praha. Příslušný úřad najdete na webu České správy sociálního zabezpečení nebo jej určí váš právní poradce či realitní makléř.

Pokud daň nezaplatíte v lhůtě, počítá se vám penále 0,1 % z nedoplatku za každý den zpoždění (minimálně 100 Kč denně). To se může velmi rychle nasčítat. Pokud byste měli splatit 120 000 Kč a zaplatíte ji se měsíčním zpožděním, můžete zaplatit dodatečně 3 000 Kč penále.

Kdo je osvobozen od daně z nabytí nemovitosti

Zákon zná několik výjimek, kdy se daň neplatí. Nejedná se o snížení sazby, ale o úplné osvobození.

Případ číslo jedna: Dědění a dary v rodině

Pokud si nemovitost zdědíte, daň neplatíte vůbec. Totéž platí pro dar – když vám ji zadarmo předá člen rodiny (manžel/manželka, rodiče, děti, prarodiče, vnoučata, bratři, sestry).

Toto osvobození je jedním z důvodů, proč se často řeší nákupy nemovitostí v rodině právě jako dary. Pokud by si koupili rodiče byt za 3 miliony a později ho věnovali synovi, ušetří se 120 000 Kč na dani. Je ale důležité, aby byl dar řádně zdokumentován a zapsán u soudu.

Případ číslo dva: Koupi od státu a místních samospráv

Pokud prodávajícím je Česká republika nebo obecní úřad, DZN se neplatí. To se týká kupujících, kteří si kupují byt z bytového fondu, který vlastní město nebo obec.

Případ číslo tři: Koupi družstevního podílu

Zajímavě, pokud si kupujete podíl v bytovém družstvu (tedy v družstevním bytě), DZN se neplatí. Jde o zjednodušení pro družstevní bydlení, kde jsou často právní vztahy složitější. To je jedním z důvodů, proč jsou družstevní byty někdy levnější – ušetříte právě tuto daň.

Případ číslo čtyři: Koupi od manžela či partnerů

Speciálně si kupujete nemovitost od člena domácnosti (manžela, partnerky), s kterým jste v registrovaném partnerství, daň také neplatíte. Je to také forma ochrany rodinných transakcí.

Praktický příklad: Kolik budete platit

Představme si, že si chcete koupit první byt. Našli jste pěkný dvoupokojový byt v Brně za 2,5 miliony korun. Jak bude vypadat finanční výpočet?

• Kupní cena: 2 500 000 Kč
• Daň z nabytí nemovitosti (4 %): 100 000 Kč
• Poplatek za zápisový list (soud): cca 1 000 Kč
• Právnické služby (vypracování smlouvy): 5 000–15 000 Kč
• Realitní provize (zpravidla 3 % od kupujícího): 75 000 Kč
• Energetický audit (povinný): 3 000 Kč

Celkové náklady mimo hypotéku: přibližně 184 000 Kč. K tomu ještě zaplatíte počáteční sumu hypotéky, odhad nemovitosti pro banku (4 000 Kč), pojištění nemovitosti (2 000–5 000 Kč ročně).

Pokud si vezmete hypotéku na 2 500 000 Kč na 30 let při průměrné sazbě 4,2 % (což odpovídá cenám českých bank v roce 2026), vaše měsíční splátka bude přibližně 14 800 Kč. K tomu se přidává pojištění a údržba nemovitosti.

Daň z nabytí nemovitosti a hypotéka

Jednu důležitou věc si musíte uvědomit: banky financují hypotékou jen kupní cenu nemovitosti, ne dodatečné náklady jako DZN. Pokud máte hypotéku 2,5 milionu korun, LTV (loan-to-value) s daní se počítá takto:

LTV = (hypotéka + DZN) / kupní cena × 100
LTV = (2 500 000 + 100 000) / 2 500 000 × 100 = 104 %

Česká národní banka (ČNB) stanovila horní limit LTV na 80 % pro nemovitosti určené k bydlení. To znamená, že si maximálně můžete vzít hypotéku na 80 % z ceny nemovitosti. Zbytek (20 %) musíte zaplatit sami. Do tohoto 20 % se počítá mimo jiné právě DZN.

V našem příkladu s bytem za 2,5 milionu: 80 % z 2,5 milionu = 2 miliony korun, kterou si můžete vzít jako hypotéku. Zbývajících 500 000 Kč si musíte zajistit z vlastních prostředků. Na to, aby se vám vešla DZN 100 000 Kč, máte ještě 400 000 Kč prostor.

Pokud byste měli vlastní prostředky pod 500 000 Kč, nemůžete si koupit tento byt. Existují ale speciální hypotéky s vyšším LTV (až 90 %) – ty ale nabízí jen některé banky a mají vyšší úrokovou sazbu.

Lze daň snížit nebo se jí vyhnout

Zde je upřímná odpověď: daň z nabytí nemovitosti nemůžete legálně zcela obejít (pokud si nekupujete od státu, obce nebo v druhostranné transakcí v rodině). Ale existují strategie, jak se s ní vypořádat:

Strategie číslo jedna: Koupi jako dar + kupní smlouva

Někdy se řeší situace, kdy se „oficiálně“ nemovitost kupuje za nižší cenu, než je skutečná (například byt za 2,5 milionu se zapíše na 1,5 milionu). Tímto způsobem se sníží DZN. Pozor: toto je daňový podvod a můžete dostat pokutu od finančního úřadu. Finanční úřad si ověřuje ceny nemovitostí a často zjistí nepoměr.

Strategie číslo dva: Koupi bytového podílu v družstvu

Jak jsme zmínili, družstevní byty nejsou zatíženy DZN. Pokud hledáte ušetřit na daních, je to legální cesta. Byty v družstvech jsou zpravidla levnější a s nižšími celkovými náklady na koupi.

Strategie číslo tři: Postupné zvyšování vlastního podílu

Pokud si kupujete nemovitost s někým dalším (například s rodičem či partnerem), můžete si koupit jen část podílu teď a zbývající podíl koupit později. Tím se rozloží DZN na více let a sníží se daňová zátěž v jednom roce. Ale pozor: druhá koupi bude podléhat DZN stejně.

Co se počítá do kupní ceny pro výpočet daně

Důležité: DZN se počítá z kupní ceny nemovitosti a všech dalších plnění, která s ní souvisí. To znamená:

• Cena za samotnou nemovitost – ano
• Pokud předchozí majitel zanechává v bytě nábytekt a vybavení a je to součást ceny – ano, počítá se to
• Pokud dohodcujete cenu za vypořádání dluhů či povinností – ano
• Pokud si kupujete nemovitost s dluhem na hypotéce (kterou si převzímáte) – nejčastěji se nepočítá, ale je to sporné

Pokud si kupujete byt za 2 miliony a staří majitelé zanechávají v něm nábytekt v hodnotě 200 000 Kč (kterou zkoumavě ohodnotíte), DZN se počítá z 2,2 milionů.

Kolik zaplatíte v případě refinancování hypotéky

Pokud již vlastníte nemovitost a chcete si refinancovat hypotéku (tedy si vzít novou hypotéku s jinou bankou na stejné nemovitosti), DZN se neplatí. Refinancování není koupi – majetkoprávně se nic nezmění. Zaplatíte jen nové poplatky za zápisový list a právníka na novou smlouvu.

To je jedna z důležitých věcí, které si musíte uvědomit: pokud po pěti letech zjistíte, že máte lepší nabídku u jiné banky, nemusíte se obávat DZN. Refinancování je z tohoto pohledu levnější operace.

Daň z nabytí nemovitosti u investičních nemovitostí

Pokud si kupujete nemovitost k pronajímání (investiční nemovitost), pravidla zůstávají stejná. Zaplatíte stejných 4 % z kupní ceny. Ale investoři si to mohou zahrnout do daňově uznatelných nákladů a mohou si to posléze odečíst ze svých zisků z pronajímání.

Například: investitor si koupí byt za 2 miliony, zaplatí DZN 80 000 Kč. Pokud byt pronajímá za 12 000 Kč měsíčně (144 000 Kč ročně), může si DZN rozdělit do nákladů a postupně ji odečítávat. Na daních tak ušetří nepatrně.

Jak se mění pravidla v jednotlivých krajích

Daň z nabytí nemovitosti je státní daň s jednotnou sazbou 4 % po celé České republice. Není rozdíl mezi Prahou, Brnem a Českou Lípou. Někdy se můžete setkat s tím, že některé obce nabízí své vlastní byty se sníženou DZN – to je jejich právo, ale týká se to jen jejich vlastních bytů.

Jedinou výjimkou je, když si kupujete od obce či státu. Pak daň vůbec neplatíte. Některé věnovat například Brno či Praha své vlastní bytové fondy za nižší ceny právě kvů