Praha: 7 chyb při koupi prvního bytu, které vás připraví o miliony

Chyba 1: Nedoceníte si minimální rezervu na poplatky

Nejčastěji se mi ozývají klienti s tím, že si vydělali na koupi bytu v Praze, ale zapomněli na mimořádné náklady. Cena bytu není vše.

Když si koupíte byt za 4 miliony korun v Praze, počítejte s těmito výdaji:

• Hypoteční poplatek – většina bank účtuje 0,5–1,5 % z hypotéky. U 3 milionů je to 15 000–45 000 Kč
• Odhad nemovitosti – 3 000–5 000 Kč
• Právní služby a průvodce koupí – 5 000–15 000 Kč
• Registrace práv v kataustru – kolem 1 000 Kč
• Přepis vlastnictví – malá sazba z ceny, zpravidla do 5 000 Kč
• Pojištění nemovitosti – banky to vyžadují, roční pojistné se pohybuje od 2 500 do 8 000 Kč

Dohromady si v prvním roce nepočítejte s méně než 50 000 Kč navíc. Mnozí lidé to objeví až u právníka a pak se zoufají, že na to nemají peníze.

Chyba 2: Zapomenou na koeficient LTV a vezmu si příliš velkou hypotéku

LTV znamená poměr mezi hypotékou a hodnotou nemovitosti. Česká národní banka nastavila limit na 80 % u primárního bydlení. To znní jednoduše, ale v praxi se to týká právě vás.

Konkrétní příklad: Byť v Praze – Vinohrady vás stojí 4,5 milionu korun. Banka si to ohodnotí jako 4,3 milionu (nižší odhad není výjimka). 80 % z 4,3 milionu je 3,44 milionu. To je maximum, co si vezmete bez problémů.

Pokud tedy máte na koupi jen 800 000 korun, nebudete mít dost. Budete muset čekat, spořit dál, nebo koupit levnější byt. Banky sice nabízejí výjimky pro mladé lidi nebo rodiny, ale ty znamenají vyšší úroky a vyšší měsíční splátky.

Jak na tom budete s měsíčním příjmem? Příští chyba vám to řekne.

Chyba 3: Ignorujete DSTI – bankovní limit na měsíční splátku

DSTI je zkratka pro Debt Service to Income – poměr splátek k příjmům. Česká národní banka doporučuje, aby všechny vaše měsíční splátky (hypotéka, půjčky, leasingy) nepřekročily 45 % hrubého měsíčního příjmu.

Situace v praxi: Vydělávate 60 000 Kč hrubě měsíčně. 45 % je 27 000 Kč. To je limit pro všechny vaše splátky dohromady.

Máte autoleasning za 8 000 Kč měsíčně? Na hypotéku vám zbývá jen 19 000 Kč. Pokud si vezmate hypotéku 3 miliony korun na 30 let při sazbě 4,5 %, měsíční splátka bude přibližně 15 200 Kč. Teoreticky byste to splácel, ale s leasingem už jste skoro na hranici. Jedna nemocenská a jsem na dně.

Moje zkušenost? Klienti si často vezou hypotéku na maximum, co jim banka schválí. A pak si nemohou dovolit nic dalšího. Ani novou pračku, ani cestu do zahraničí. Hypotéka vás paralyzuje.

Chyba 4: Nechápete rozdíl mezi úrokovou sazbou a RPSN

Úroková sazba (třeba 4,5 %) vám řekne, kolik procent z dlužné částky každoročně zaplatíte jako úrok. RPSN (Roční Procentní Sazba Nákladů) je širší číslo – zahrnuje úrok, poplatky, pojištění a všechno ostatní.

Banka vám může nabídnout hypotéku s úrokem 4,5 %, ale RPSN bude 5,2 % kvůli bankám poplatku a pojištění. Když si vezmate hypotéku 3 miliony na 30 let:

• Při 4,5 % úroku: měsíční splátka ≈ 15 200 Kč, celkově zaplatíte ≈ 5,47 milionů
• Při 5,2 % RPSN: měsíční splátka ≈ 16 500 Kč, celkově zaplatíte ≈ 5,94 milionů

Rozdíl je 470 000 korun. A právě proto se RPSN používá na porovnávání – ukazuje vám pravdu.

Když si srovnáváte nabídky bank, porovnávejte RPSN, ne úrokovou sazbu. Je to jedinou čestnou metrikou.

Chyba 5: Koupi v Praze bez ohledu na vývoj cen bytů na trhu

Ceny bytů v Praze za posledních pět let rostly tempem cca 5–7 % ročně. Teď v roce 2026 se situace stabilizuje – banky jsou opatrnější, lidí bez hypotékového krytí je méně. Průměrná cena bytu v Praze-1 je kolem 250 000 Kč za metr čtvereční. V exkluzivních lokalitách (Nerudova, Londýnská) to může být i 350 000 Kč/m².

To znamená, že byt o velikosti 70 m² v centru stojí minimálně 17,5 milionů korun. Na okraji (Libuš, Uhříněves) je to 8–10 milionů za podobný prostor.

Chyba leží v tom, když si koupíte byt „zásadně dnes“, protože si myslíte, že bude dražší. Spousta klientů říká: „Musím koupit hned, jinak už si to nikdy nebudu moct dovolit.“ To je iracionální obava.

Realita? Ceny bytů rostou pomaleji než v období 2015–2023. Pokud máte teď na koupi jen 1,5 milionů korun a byt stojí 4,5 milionů, nekupujete si ho „na hraně“ – riskujete. Počkejte, spořte dál, zvyšujte si příjem. Lepší koupit v klidu za tři roky, než být v hypotéce v panice.

Chyba 6: Nevíte o refinancování a zbytečně si necháte peníze strhávat

Refinancování hypotéky znamená, že si vezmate novou hypotéku u jiné banky za méně výhodných podmínek, abyste splatili starou. Znní to podivně, ale dává to smysl, když se změní podmínky na trhu.

Příklad: V roce 2023 si vezmete hypotéku 3 miliony korun při sazbě 6,5 %. Měsíčně platíte 19 800 Kč.

V roce 2026 se sazby snížily na 4,2 %. Refinancujete si hypotéku u Komerční banky. Nová měsíční splátka bude kolem 14 700 Kč. Ušetříte 5 100 Kč měsíčně, což je 61 200 Kč ročně.

Ano, refinancování má poplatky (okolo 15 000–25 000 Kč). Ale pokud zbývá na hypotéce 15+ let, vrátí se vám to během šesti měsíců.

Mnoho lidí to ale nevědomě ignoruje, protože se jim nechce „znovu řešit papíry“. Zbytečně zůstávají v nevýhodné hypotéce a ztrácí desítky tisíc korun.

Chyba 7: Koupi bytu jako investici bez strategie

Sekundárního kupce byt jako investici vidím stále více. Myšlenka je jednoduchá: koupu si byt, pronajmu si ho, a příjmy z pronájmu mi zaplatí hypotéku.

To se stane, ale máte tady několik problémů:

• Vyšší úroky – hypotéka na pronajímaný byt má horší podmínky. Místo 4,5 % dáte 5,5–6 % (aktuálně v roce 2026).
• DTI limit – banky vás nezapočítávají skutečné pronájmy do příjmu. Počítají si, že pronajmete za 70–80 % tržní ceny. Pokud byť stojí 4 miliony a pronajímá se za 15 000 Kč měsíčně, banka vám do příjmu započítá jen 10 500 Kč.
• Ekonomika pronájmu – když si vezmate hypotéku 3,5 milionů na 30 let při 5,5 % sazbě, měsíčně zaplatíte 19 800 Kč. Byť stojí pronajmout za 18 000 Kč. Vychází vám to líp na papíře, než v realitě.
• Riziko prázdného bytu – pronajmout byt v Praze není těžké, ale když si vezmate hypotéku na maximum, nemůžete si dovolit měsíc bez nájemce.

To neznamená, že koupi pronajímaného bytu nemá smysl. Znamená to, že na to potřebujete větší vlastní kapitál (alespoň 30 % z ceny) a realističtější očekávání zisku.

Jak se vyhnout těmto chybám? Konkrétní postup

1. Zjistěte si, co si koupíte můžete dovolit.

Vezměte si svůj měsíční hrubý příjem a vydělte 2,5. Toto číslo je orientační maximum na měsíční splátku hypotéky. Máte 60 000 Kč příjmu? Maximálně 24 000 Kč měsíčně na hypotéku (bez dalších půjček).

Pokud budete splatit hypotéku 20 let, vezměte si hypoteční kalkulačku a zjistěte, jakou částku si za těchto podmínek vezete. Pozor: to není cena bytu – odečtěte poplatky a pojištění.

2. Spořte si vlastní kapitál alespoň 20 % z ceny.

Pokud chcete koupit byt za 4,5 milionů, měli byste mít připraveno 900 000 korun. To vám umožní vzít si hypotéku 3,6 milionů místo 3,8 milionů. Rozdíl v měsíční splátce? Skoro 1 500 Kč – to jsou obavy méně.

3. Srovnujte nabídky nejméně tří bank.

Česká spořitelna, Komerční banka, UniCredit Bank, ČSOB, mBank – všechny se snaží o hypotéky. Rozdíly v RPSN jsou často 0,5–1 %. Při 3 milionech korun je to 15 000–30 000 Kč za dobu splátek.

4. Nechte si vše vysvětlit písemně.

Když vám poradce řekne „to je standardní“, prosí o papír. Standardní pro koho? Všechno má být na papíře, aby ste věděli, do čeho jdete.

Ceny bytů v Praze 2026 – co se změnilo

Oproti letoškému roku 2025 se ceny bytů v Praze stabilizují. Rozumní kupci čekají, spekulanti už neprodávají. Průměrná cena v centru: 250 000–300 000 Kč/m². V oblíbených předměstích (Vinohrady, Žižkov, Smíchov): 180 000–220 000 Kč/m². Na okraji: