Ceny nemovitostí 2026 — aktuální přehled a prognóza

Kde stojí trh s nemovitostmi na začátku roku 2025 a co čekat v roce 2026

Český realitní trh prožil v letech 2022–2023 prudké ochlazení způsobené růstem úrokových sazeb a zdražením hypoték. V roce 2024 se trh stabilizoval a postupně oživil. Pro rok 2025 a zejména 2026 analytici předpovídají další zdražování — otázka není zda, ale o kolik. Kdo uvažuje o koupi první nemovitosti, stojí před zásadním rozhodnutím: koupit teď, nebo počkat?

Tento přehled vychází z dat České národní banky, Českého statistického úřadu, indexů realitních portálů a aktuálních nabídek hypotečních bank. Konkrétní čísla vám pomohou situaci vyhodnotit bez zbytečných emocí.

Aktuální ceny bytů — Praha, Brno, regiony

Praha: hranice 150 000 Kč za metr čtvereční se stává normou

Průměrná cena bytu v Praze překročila v roce 2024 hranici 140 000 Kč za metr čtvereční u novostaveb. U starší zástavby se ceny pohybují mezi 110 000 a 130 000 Kč/m². To znamená, že průměrný byt 3+kk o velikosti 70 m² v Praze vychází na 8,4 až 9,8 milionu korun.

Nejdražší lokality jsou stále Praha 1, Praha 2 a Praha 6, kde ceny novostaveb běžně přesahují 180 000 Kč/m². Relativně dostupnější zůstávají Praha 9, Praha 14 nebo Praha 21 (Újezd nad Lesy), kde lze sehnat byt 2+kk za 5,5 až 6,5 milionu korun.

Brno: druhé nejdražší město roste rychleji než Praha

Brno zaznamenalo v posledních dvou letech nadprůměrný cenový růst. Průměrná cena novostavby se pohybuje kolem 110 000–125 000 Kč/m², u starší zástavby pak okolo 90 000–105 000 Kč/m². Byt 2+kk v Brně-střed tak stojí běžně 5,5 až 7 milionů korun.

Brno trpí dlouhodobým nedostatkem nové výstavby — město vydává stavební povolení výrazně pomaleji než Praha. Omezená nabídka při rostoucí poptávce (dáno i přítomností univerzit a příchodem zahraničních investorů) žene ceny nahoru rychleji, než by odpovídalo ekonomické situaci místních obyvatel.

Regionální města: velké rozdíly, ale trend je stejný

Mimo Prahu a Brno jsou ceny podstatně nižší, avšak rostou. Přehled průměrných cen bytů ve vybraných městech (starší zástavba, Q1 2025):

Město	Průměrná cena/m²	Byt 2+kk (55 m²)
Praha	120 000 Kč	6 600 000 Kč
Brno	97 000 Kč	5 335 000 Kč
Plzeň	68 000 Kč	3 740 000 Kč
Olomouc	62 000 Kč	3 410 000 Kč
Ostrava	48 000 Kč	2 640 000 Kč
České Budějovice	65 000 Kč	3 575 000 Kč
Hradec Králové	63 000 Kč	3 465 000 Kč

Ostrava zůstává cenově nejvýhodnějším krajským městem, ale i tam ceny v posledních dvou letech vzrostly o více než 15 %. Plzeň těží z blízkosti Prahy a přílivu průmyslových investic — zdražování tam bude patrně pokračovat nadprůměrným tempem.

Hypotéky v roce 2025: kde stojí sazby a co to znamená pro splátku

Česká národní banka snižovala základní úrokovou sazbu (2T repo sazbu) od konce roku 2023 postupně z 7 % až na 3,75 % v únoru 2025. Hypoteční banky na to reagovaly poklesem nabídkových sazeb, které se u standardní hypotéky s fixací na 3 roky pohybují kolem 4,7–5,4 % p.a. (dle bonity klienta a LTV).

Konkrétní příklad: Byt v Plzni za 3 740 000 Kč, vlastní zdroje 20 % (748 000 Kč), hypotéka 2 992 000 Kč, sazba 5,0 % p.a., splatnost 30 let.

• Měsíční splátka: přibližně 16 060 Kč
• Celkově zaplaceno za 30 let: cca 5 781 600 Kč
• Přeplatek oproti jistině: přibližně 2 789 600 Kč

Stejný byt v Praze (2+kk, 6 600 000 Kč, LTV 80 %, hypotéka 5 280 000 Kč, sazba 5,0 %, 30 let): měsíční splátka přibližně 28 340 Kč. Při průměrné mzdě v Praze okolo 55 000 Kč hrubého (čistá příjem cca 38 000–40 000 Kč) jde o téměř 70 % čistého příjmu jednoho člověka — proto banky u pražských nemovitostí prakticky vždy vyžadují dva žadatele.

Regulace ČNB pro rok 2025: Česká národní banka stanovuje závazné limity pro poskytování hypoték. Ukazatel LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) nesmí překročit 80 % (pro žadatele do 36 let výjimečně 90 %). Ukazatel DTI (celkový dluh ku ročnímu příjmu) nesmí přesáhnout 8,5násobek ročního příjmu. Ukazatel DSTI (měsíční splátky ku čistému měsíčnímu příjmu) nesmí překročit 45 %. Tato pravidla vycházejí z doporučení ČNB dle zákona č. 21/1992 Sb. o bankách a navazujících vyhlášek.

Prognóza cen nemovitostí 2026: co říkají analytici

Scénář základní: mírné zdražování o 5–8 %

Hlavní scénář, se kterým pracuje většina českých analytiků (Česká spořitelna, Raiffeisenbank, ČSOB), počítá s meziročním růstem cen nemovitostí v rozmezí 5 až 8 % v roce 2025 a podobným tempem v roce 2026. Hlavními tahouny jsou pokles hypotečních sazeb (stimuluje poptávku), přetrvávající nedostatek bytů (nízká nabídka) a příchod dalších zahraničních kupců zejména do Prahy a Brna.

Pokud bude tento scénář naplněn, byt v Praze, který dnes stojí 8 milionů korun, bude v roce 2026 stát přibližně 8,8 až 9,2 milionu korun. Čekání jeden rok tak průměrného kupce prodraží o 800 000 až 1 200 000 Kč — a to bez zohlednění možného dalšího pohybu sazeb.

Scénář optimistický pro kupce: stagnace nebo mírný pokles

Menší skupina analytiků připouští scénář, kdy ekonomické zpomalení v Německu (klíčový obchodní partner ČR) přelije do poklesu poptávky v Česku. Kombinace vyšší nezaměstnanosti a trvale zvýšených sazeb by mohla zastavit cenový růst nebo přinést korekci o 3–5 % v méně atraktivních lokalitách. Pravděpodobnost tohoto scénáře odhadují analytici na zhruba 20–25 %.

Scénář pesimistický pro kupce: akcelerace zdražování

Pokud ČNB sazby rychleji sníží a přitom bytová výstavba zůstane na historicky nízké úrovni, mohou ceny v Praze a Brně v roce 2026 vzrůst o 10 až 15 %. Takový scénář by byl poháněn návratem investičních kupců, kteří čekali na levnější hypotéky a nyní vstupují do trhu současně s prvokupci.

Proč je v Česku tak málo nových bytů

Stavební zákon č. 283/2021 Sb. (nový stavební zákon), který vstoupil v platnost v roce 2024, sliboval zrychlit vydávání stavebních povolení. Realita je složitější — přechod na nový systém přinesl přechodné chaos na úřadech a skutečné urychlení se projeví až s odstupem několika let. Praha schválí ročně přibližně 6 000–8 000 nových bytů, přičemž poptávka odhaduje potřebu minimálně 10 000–12 000 nových jednotek ročně.

Developerské náklady navíc výrazně vzrostly — ceny stavebních materiálů, práce i financování projektů. To drží ceny novostaveb vysoko a developeři nemají motivaci rychle slevovat. Výsledkem je trh, kde nabídka nedokáže reagovat na poptávku ani při vysokých cenách — klasický příklad neelastické nabídky.

Kdy je správný čas koupit nemovitost

Odpověď na tuto otázku závisí na vaší konkrétní situaci, ne na makroekonomickém timingu. Přesto platí několik obecně platných pravidel:

1. Máte alespoň 20 % vlastních zdrojů (v Praze u průměrného bytu to znamená minimálně 1,5–2 miliony Kč). Bez vlastního kapitálu hypotéku nezískáte — nebo jen za výrazně horších podmínek.
2. Splátka nepřekračuje 35–40 % vašeho čistého příjmu domácnosti — i při případném zdražení energií, oprav nebo přechodném výpadku příjmu zvládnete splácet.
3. Plánujete v nemovitosti žít alespoň 7–10 let. Transakční náklady (provize realitní kanceláře, daň z nabytí, notář, banka) tvoří 3–6 % z ceny nemovitosti. Krátkodobé držení se nevyplatí.
4. Úroková sazba koresponduje s vaším cash flow. Při fixaci na 3 roky riskujete refixaci za neznámé sazby. Fixace na 5 let dává větší jistotu, avšak bývá o 0,2–0,5 % dražší.

Konkrétní příklad rozhodování: Jan a Petra, Brno, 34 let

Jan a Petra uvažují o koupi bytu 3+kk v Brně-Líšni za 6,2 milionu korun. Mají 1,4 milionu korun vlastních úspor (22,6 % z ceny). Jan vydělává čistě 42 000 Kč, Petra 34 000 Kč — dohromady 76 000 Kč čistého měsíčně.

• Výše hypotéky: 4 800 000 Kč (LTV 77,4 % — splňují limit ČNB)
• Sazba: 5,1 % p.a. (fixace 5 let, Raiffeisenbank nebo Komerční banka)
• Splatnost: 30 let
• Měsíční splátka: přibližně 26 100 Kč (34,3 % čistého příjmu — v normě)
• DTI: 4 800 000 / (76 000 × 12) = 5,26 — splňují limit 8,5násobku

Z pohledu regulace ČNB i zdravého finančního plánování je jejich situace stabilní. Pokud počkají rok a ceny vzrostou o 6 %, zaplatí za stejný byt 6 572 000 Kč** — o 372 000 Kč více. I při mírném poklesu sazeb na 4,8 % by splátka klesla jen o cca 800 Kč měsíčně. Čekání se jim pravděpodobně nevyplatí.

Na co si dát pozor při výběru hypotéky v roce 2025

Banky nabízejí na první pohled podobné sazby, ale v detailech se výrazně liší. Klíčové parametry, které srovnávejte:

• RPSN (roční procentní sazba nákladů) — zahrnuje poplatky, pojištění, náklady na odhad. Samotná úroková sazba může být zavádějící.
• Možnost mimořádných splátek — ze zákona (zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru) máte právo splatit až 25 % jistiny ročně bez poplatku v rámci výročí fixace.
• Podmínky refixace — co se stane po skončení fixačního období? Jaká banka nabídne nejlepší sazbu při refixaci?
• Povinné cross-sell produkty — některé banky (např. Česká spořitelna, ČSOB) nabízejí nižší sazbu výměnou za vedení běžného účtu nebo sjednání pojištění. Spočítejte si, zda se vám to vyplatí.
• Rychlost schválení — u horké nemovitosti může být rozhodující, zda banka zvládne schválit hypotéku za 5 nebo za 15 pracovních dní.

Alternativy k přímé koupi: co zvážit

Ne každý prvokupec musí okamžitě skočit do hypotéky na 30 let. Existují alternativy, které stojí za zvážení:

Sdílené vlastnictví a spolubydlení s rodiči

Banky umožňují přidat do hypotéky rodiče jako spoludlužníky — to zvýší bonitu a umožní získat vyšší úvěr nebo lepší sazbu. Rodiče přitom nemusejí být spoluvlastníky nemovitosti (záleží na konkrétní bance a struktuře transakce).

Stavební spoření jako základ vlastního kapitálu

Pokud vám do koupě chybějí 2–3 roky, maximalizujte vklady do stavebního spoření. Státní podpora až 2 000 Kč ročně plus úrok (většina stavebních spořitelen nabízí 3,5–4 % p.a. na vkladech) z vás udělá za 3 roky silnějšího žadatele. Překlenovací úvěry ze stavebního spoření navíc bývají v určitých případech levnější než standardní hypotéka.

Nájemní bydlení jako přechodné řešení

V Praze se nájmy průměrného bytu 2+kk pohybují kolem 18 000–24 000 Kč měsíčně. Splátka srovnatelné hypotéky na vlastní byt je vyšší (28 000–32 000 Kč), ale budujete vlastní majetek. Nájem dává smysl, pokud aktivně spoříte rozdíl a cílíte na koupě za 2–3 roky — nikoli jako trvalý stav.

Co udělat jako první krok ještě tento měsíc

Teorie je dobrá, ale bez akce k ničemu nevede. Tady je konkrétní postup pro každého, kdo s koupí nemovitosti uvažuje:

1. Zjistěte svou bonitu — stáhněte si výpisy z bankovního účtu za posledních 6 měsíců a zkontrolujte, jak vypadají vaše příjmy a výdaje. Banky hodnotí průměrný čistý příjem, pravidelné výdaje a případné existující závazky.
2. Zkontrolujte registr dlužníků — SOLUS a Bankovní registr. Negativní záznam může hypotéku zcela zastavit.
3. Nechte si zpracovat předběžnou analýzu hypotéky — nezávazně, bez závazku. Zjistíte, na jak vysoký úvěr dosáhnete a za jakou sazbu.
4. Nastavte si cenové hlídače na realitních portálech (Sreality, Bezrealitky) pro konkrétní lokality a dispozice.
5. Odložte stranou rezervu minimálně 5–7 % z odhadované kupní ceny nad rámec akontace — na provizi, právníka, odhad, poplatky a první nezbytné opravy.

Trh s nemovitostmi v Česku nefunguje tak, že by výrazně klesaly ceny a čekající kupci vydělávali. Historie posledních 20 let ukazuje, že kdo čekal na „správný moment“, většinou přihlížel dalšímu zdražování. Správný moment je ten, kdy vaše finance jsou připraveny — ne kdy jsou ceny nejnižší.