Vývoj cen bytů: Jak koupit první nemovitost v roce 2026

Vývoj cen bytů v České republice: Co se změnilo za poslední roky

Když jste se před deseti lety rozhodli koupit byt, průměrná cena za metr čtvereční v Praze se pohybovala kolem 80 000 Kč. Dnes je to více než dvojnásobek. Podobně se situace vyvíjí v dalších velkých městech – v Brně, Ostravě nebo Plzni.

Podle údajů Českého statistického úřadu a Finančního arbitra se ceny nemovitostí od roku 2015 do roku 2026 zvedly v průměru o 120 až 150 procent, v závislosti na lokalitě. V Praze je nárůst ještě výraznější. Důvodů je hned několik: nízké úrokové sazby v minulých letech, nižší nabídka, zvýšená poptávka a všeobecná inflace.

To ale neznamená, že koupit byt není možné. Znamená to jen, že musíte být lépe připraveni. Banky očekávají, že přinesete pevný základ – vlastní úspory na akontaci.

Průměrné ceny bytů podle regionů v červnu 2026

Orientační údaje podle analýzy realitních portálů:

• Praha: 250 000–350 000 Kč za metr čtvereční (60m² byt v průměru 15–20 milionů Kč)
• Brno: 160 000–200 000 Kč za metr čtvereční (60m² byt kolem 10–12 milionů Kč)
• Plzeň: 120 000–150 000 Kč za metr čtvereční (60m² byt kolem 7–9 milionů Kč)
• Ostrava: 100 000–130 000 Kč za metr čtvereční (60m² byt kolem 6–7,8 milionů Kč)

Čísla jsou průměrná a mohou se výrazně lišit podle konkrétní lokality, stavu domu a vybavenosti bytu. Nový byt na okraji Prahy vás vyjde levněji než starší byt v centru.

Jak banky počítají, zda si můžete hypotéku vzít

Tady se dostáváme k praktické otázce: Kolik si můžu dovolit? Banky nemají náladu a řídí se přesnými pravidly, které určuje Česká národní banka (ČNB).

Pravítko číslo 1: LTV limit (Loan-to-Value)

ČNB stanovila, že si můžete vzít hypotéku ve výši maximálně 80 procent z ceny nemovitosti. Zbylých 20 procent musíte zaplatit ze svého.

Příklad: Chcete koupit byt za 5 milionů Kč. Banka vám půjčí maximálně 4 miliony Kč. Zbylý 1 milion musíte mít vy. Nejedná se jen o peníze na akontaci – patří sem i poplatky právníka (5 000–15 000 Kč), odhad nemovitosti (3 000–8 000 Kč) a rezerva na neočekávané výdaje.

Pravítko číslo 2: DSTI limit (Debt Service-to-Income)

ČNB také hlídá, aby vaše měsíční splátky hypotéky, pojišťování a ostatních půjček nepřesáhly 45 procent vašeho čistého příjmu.

Představte si: Berete si hypotéku 3 miliony Kč na 25 let s úrokovou sazbou 4,2 procent. Měsíční splátka bude přibližně 14 600 Kč. Jestliže máte měsíční příjem 35 000 Kč čistého, banka zjistí, zda je splátka v pořádku. 14 600 Kč z 35 000 Kč je přibližně 42 procent, takže to projde. Pokud byste měli další půjčku na auto (třeba 5 000 Kč měsíčně), celkově byste měli 19 600 Kč z 35 000 Kč, což je již 56 procent – a to by bank odmítla.

Pravítko číslo 3: DTI limit (Debt-to-Income)

Celkový dluh nesmí překročit 8,5násobek vašeho roční příjmu. Pokud berete hypotéku, kterou pak chcete splácet 25 let, bank zvažuje dlouhodobý vztah.

Příklad výpočtu: Váš roční čistý příjem je 420 000 Kč (35 000 měsíčně). Maximální dluh by měl být 420 000 × 8,5 = 3 570 000 Kč. To znamená, že si můžete koupit byt za zhruba 4,5 milionů Kč (3,6 milionu si vezměte, zbylých 900 tisíc máte vy).

Tyto tři pravidla fungují společně. Banka si vezme tu nejpřísnější variantu. Čím vyšší je váš příjem a čím víc máte vlastních úspor, tím větší půjčku dostanete.

Úrokové sazby: Jak se mění a jak to ovlivní vaši splátku

V roce 2026 se úrokové sazby pohybují kolem 4 až 5 procent ročně, v závislosti na bance a typu hypotéky. To je stále historicky vysoké číslo – vzpomeňte si, že před třemi lety byly sazby okolo 2 procent.

Podívejme se na konkrétní příklady. Vezměte si hypotéku 3 miliony Kč na 25 let:

Vidíte ten rozdíl? Pouhého půl procenta navíc znamená o 1 400 Kč více měsíčně a o 420 tisíc Kč více za dobu trvání hypotéky. Proto se vyplatí porovnávat nabídky bank. ČEB (Česká exportní banka), Raiffeisenbank, UniCredit Bank a další tradičně nabízejí konkurenceschopné sazby.

Pevná vs. variabilní sazba

Při fixní sazbě máte splátku stejnou po dobu, kterou si fixaci zvolíte (zpravidla 5, 10 nebo 15 let). Pak se sazba přehodnocuje. Variabilní sazba se mění s referenční sazbou ČNB, takže se vám splátka může měnit. V současnosti (červen 2026) je fixní sazba výhodnější, protože sazby jsou relativně stabilní a není to zatím vysoko.

Jak si koupit byt, když nemám dost peněz na akontaci

Jestliže máte jen 5 procent, banky to nepřijmou. Zvyk je 15–20 procent. Jak se s tím vypořádat?

Sbírání na akontaci: Tři reálné cesty

1. Čekání a spoření
Není to nejromantičtější řešení, ale funguje. Jestliže spořite 10 tisíc Kč měsíčně, za rok máte 120 tisíc, za 3 roky 360 tisíc. To vám na akontaci na byt za 4 miliony Kč stačí (potřebujete 800 tisíc).

2. Pomoc rodičů
Mnohé rodiny věnují dětem peníze na koupi prvního bytu. Je to časté a legální. Banky to přijmou, pokud peníze pocházejí z účtu rodičů (ověří si to z výpisu) nebo jsou darované. Pozor: Pokud vám rodiče půjčí peníze, banka to počítá jako dluh.

3. Prodej dosavadní nemovitosti
Pokud vlastníte nějakou nemovitost (starou chatu, pozemek), prodáte ji a peníze použijete na akontaci.

Co nedělejte: Úvěr na akontaci

Někdy nabízí nebankovní společnosti „úvěr na hypotéku“. Dejte si pozor. Pokud si vezměte spotřebitelský úvěr na akontaci, banka ho počítá jako váš dluh a zhoršuje vám možnost dostat hypotéku. Raději počkejte a spořte.

Vývoj cen bytů: Co očekávat do příštích let

Realitní analytici a specialisté na bydlení se shodují, že ceny nadále porostou, ale tempem nižším než v letech 2021–2023. Důvody:

• Úrokové sazby: Jsou v rozpětí 4–5 procent a neočekává se jejich prudký pokles. Čím vyšší sazby, tím méně lidí si může koupit.
• Inflace: Sice se zpomaluje, ale stavební materiál a práce zůstávají dražší než před lety.
• Stavební činnost: Novostavby přibývají, ale ne dostatečně na to, aby zmírnil deficit bytů.

Pokud máte ambici koupit byt za dva nebo tři roky, počítejte s průměrným nárůstem cen kolem 3–5 procent ročně. V Praze se to může lišit. Znamená to, že byt za 5 milionů dnes bude za 5,15 až 5,25 milionů za rok. Není to dramatické zvýšení, ale je to něco.

Praktický plán: Jak začít koupi svého prvního bytu

Krok 1: Spočítejte si, co si můžete dovolit (1–2 týdny)

Vezměte si svůj měsíční čistý příjem. Vynásobte ho osmi. To je přibližně maximální dluh, který vám banky půjčí. Jestliže máte 40 tisíc čistého, je to 320 tisíc, a to když přidáte vlastní úspory (například 500 tisíc), máte na koupi bytu za přibližně 820 tisíc Kč.

Krok 2: Naspořte nebo seberte akontaci (3–6 měsíců nebo déle)

Nejde to rychle, ale musíte na to. Cíl: mít 15–20 procent z ceny bytu, který si chcete koupit.

Krok 3: Porovnejte hypotéky u tří bank (1 měsíc)

Nekontaktujte jen svoje dom