Nejlevnější byty v ČR: Jak si koupit svůj první byt

Kde koupit byt nejlevněji: Realita českého trhu v roce 2026

Budete překvapeni, jak se ceny nemovitostí v České republice liší. Když hledáte nejlevnější byty, nejde jen o ceník realitních kanceláří – jde o to pochopit, kde a jak koupit s rozumem. Přitom si máte být vědom, že ceny nemovitostí se odvíjejí od lokality, stáří stavby, jejího stavu a dostupnosti dopravy.

Na konci května 2026 se nejlevnější byty nabízejí v Moravskoslezském kraji, zejména v Ostravě a okolí, kde se podařit koupit jednosob garsoniéru za 1,5 až 2 miliony korun. Naproti tomu v Praze se průměrná cena za metr čtvereční pohybuje kolem 120 000 Kč, zatímco v Brně kolem 80 000 Kč a na Moravě a ve Slezsku kolem 45 000–60 000 Kč za metr čtvereční.

Konkrétní příklad: jednogarsoniera o rozloze 45 metrů čtverečních vás v Ostravě stojí zhruba 2,1 až 2,5 milionu korun. Ve Stodu na Plzeňsku nebo v Chebu zase sežehnete 2+1 (třípokojový byt) za necelé 3 miliony. V České Lípě či Liberci poté naleznete nabídky 2+1 bytů v rozmezí 2,5–3,5 milionu korun.

Financování nejlevnějších bytů: Hypotéka pro začínající kupce

Máte našetřeno 500 000 korun a chcete koupit byt za 2,5 milionu korun. Musíte si vzít hypotéku ve výši 2 miliony korun. Tady začíná vaše cesta s bankou.

Jak banka počítá, co si můžete dovolit

Česká národní banka (ČNB) stanovila pravidla, která banky musí dodržovat. Nejdůležitější jsou dvě věci: poměr dluhu k ceně nemovitosti (LTV – Loan to Value) a vaši schopnost splácet hypotéku (DSTI index).

LTV znamená, jakou část ceny bytu si můžete koupit na dluh. Banky standardně půjčují maximálně 80–90 procent ceny nemovitosti. Pokud chcete koupit byt za 2,5 milionu, můžete si půjčit maximálně 2 až 2,25 milionu korun. Zbývajících 500 000 až 750 000 musíte mít vlastních. Toto se v praxi běžně nazývá „vlastní vklad“ nebo „pojistka banky“.

DSTI index je složitější termín pro jednoduchou věc: vaše měsíční splátka hypotéky nesmí překročit 45 procent vašeho měsíčního čistého příjmu. Pokud máte měsíčně čistý příjem 40 000 korun, banka vám půjčí hypotéku s měsíční splátkou maximálně 18 000 korun. Zbytek jde na pojištění, nemovitostní daň, služby domu a další náklady.

Praktická kalkulace: Jakou splátku budete platit?

Vraťme se k našemu příkladu. Chcete koupit byt za 2,5 milionu korun, máte 500 000 korun vlastních. Půjčíte si 2 miliony korun.

V květnu 2026 se úrokové sazby hypoték pohybují kolem 4,2 až 4,8 procenta ročně podle banky a doby fixace. Vezměme si průměr 4,5 procent při 30leté fixaci.

Měsíční splátka bude přibližně 10 120 korun.

Počet jsem spočítal z jednoduchého vzorce: hypotéka 2 miliony korun, úroková sazba 4,5 procent za rok, doba splácení 30 let. Ve skutečnosti banka použije přesnější výpočet skrze amortizační tabulku, ale toto číslo se blíží realitě.

Vedle splátky ale zaplatíte:

• Pojištění nemovitosti: 150–300 Kč měsíčně
• Pojištění životní (pokud si jej vezměte): 400–800 Kč měsíčně
• Nemovitostní daň: v průměru 200–500 Kč měsíčně
• Správa domu (pokud jde o byt v bytovém domě): 2 000–4 000 Kč měsíčně
• Úklid společných prostor, svoz odpadu: 500–1 500 Kč měsíčně

Celkem tak vynakládáte na hypotéku a související náklady měsíčně 13 500–17 000 korun. Pro porovnání: nájemné za podobný byt v Ostravě byste zaplatili 8 000–12 000 korun měsíčně, v Brně 10 000–15 000 korun.

Poplatky a skryté náklady, na které se zapomíná

Co banka vezme peněz hned na počátku

Jakmile dostanete schválení hypotéky, čeká vás řada poplatků:

• Zpracování žádosti: 500–2 000 korun (ČSOB, ČEZ Banka, Komerční banka, Česká spořitelna – ceny se liší)
• Posudek nemovitosti: 3 000–5 000 korun (banka si musí ověřit, že byt opravdu stojí to, za co jej kupujete)
• Právní služby (vlastenský právník): 3 000–8 000 korun
• Pojištění nemovitosti v prvním roce: 500–2 000 korun

Navíc je tu úhrada sepsání a registrace zástavního práva na katastrálním úřadě, kterou banka zvýší na hypotéku (klidně dalších 5 000–10 000 korun).

Pro naši hypotéku 2 miliony korun se tedy vaše počáteční výdaje pohybují kolem 15 000–35 000 korun. Některé banky (například ČSOB nebo Komerční banka) nabízejí varianty, kde zájmové poplatky zmrazí za určitých podmínek (například pokud máte běžný účet u nich).

Vlastnické poplatky: daň a pojištění

Jakmile si koupit byt, neplatíte už nájemné – ale platíte daň. Nemovitostní daň v ČR se vypočítává podle okresu a typu nemovitosti. Průměrně vyjde na 0,5–1 procento ceny nemovitosti za rok. Pro byt za 2,5 milionu korun to znamená zhruba 1 250–2 500 korun ročně, tedy přibližně 100–200 korun měsíčně.

Pojištění nemovitosti je povinné – banky to vynucují do zákona. Čekejte 0,3–0,5 procenta ceny za rok, tedy 750–1 250 korun ročně.

Nejlevnější byty v jednotlivých regionech: Kde koupit za nejméně peněz

Moravskoslezský kraj: Nejnižší ceny v zemi

V Ostravě, Havířově a okolí se podaří koupit byt za nejnižší cenu. Jednogarsoniera o 40–50 metrech čtverečních vás vyjde na 1,8–2,5 milionu korun. Třígarsoniera (2+1) na 55–65 metrech čtverečních pak na 2,5–3,5 milionu korun.

Měsíční splátka hypotéky 2 miliony korun na 30 let (4,5 %): přibližně 10 120 korun. Plus náklady na údržbu domu (4 000–5 000 korun měsíčně v Ostravě).

Kraj Vysočina a jihozápad Čech: Vhodné pro první nákupce

V Jihlavě, Třebíči, České Knínici či Stodě naleznete pěkné byty 2+1 za 2,2–3,2 milionu korun. Ceny za metr čtvereční se pohybují kolem 50 000–65 000 korun.

Výhoda: nižší nemovitostní daň a nižší náklady na správu domu (2 500–3 500 korun měsíčně). Nevýhoda: horší pracovní příležitosti, více času na dojíždění do větších měst.

Severní Čechy: Levno, ale buďte opatrní

V České Lípě, Liberci a Mostě koupit jednogarsoniera či 1+1 za 1,8–2,8 milionu korun. Některé čtvrti se ale potýkají s problémy (nižší bezpečnost, horší budoucnost kvůli poklesu průmyslu).

Pokud zde kupujete, dejte si pozor na technický stav stavby. Mnohé bytové domy v severních Čechách jsou staré a vyžadují větší opravy (nová okna, zateplení, výměna střechy). Tyto náklady mohou dosáhnout desítek tisíc korun.

Brno a Jihomoravský kraj: Více peněz, ale lepší trh

V Brně koupit 2+1 byt za 3,5–5 milionů korun. Ústav v okolí Brna (Blansko, Vyškov) pak za 2,5–3,5 milionu korun.

Splátka hypotéky 3,5 milionu korun na 30 let (4,5 %): přibližně 17 700 korun měsíčně. Součástí však máte vyšší jistotu zajímavé práce a menší riziko depreciace nemovitosti.

Jak zlepšit svou pozici: Vlastní vklad a doba fixace

Vlastní vklad: Čím více, tím lépe

Pokud máte méně než 20 procent ceny nemovitosti, banky vás budou „trestat“ vyšší úrokovou sazbou. Jde o to, že banka chce být jistá, že máte „kůži v hře“.

Příklad: chcete koupit byt za 2,5 milionu korun.

• S vkladem 500 000 (20 %): úroková sazba 4,7 %
• S vkladem 750 000 (30 %): úroková sazba 4,4 %
• S vkladem 1 000 000 (40 %): úroková sazba 4,1 %

Rozdíl mezi 4,7 procenty a 4,1 procenty není velký, ale za 30 let splácení si jej touto měsíční splátkou více uvědomíte. Při 4,7 % bude splátka 11 100 korun, při 4,1 % jen 9 600 korun. Při 30leté hypotéce to je rozdíl 450 000 korun na celkovém úroku.

Fixace sazby: Jak dlouho ji zvole

Banky nabízejí fixace na 1, 3, 5, 7 nebo 10 let. V některých případech i na 15 nebo 20 let. Čím déle si fixaci vezměte, tím vyšší sazba se vám nastaví.

V květnu 2026 vypadá nabídka zhruba takto (Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka):

• 1leté fixace: 3,8–4,0 %
• 3leté fixace: 4,2–4,4 %
• 5letých fixací: 4,4–4,6 %
• 10letých fixací: 4,6–4,9 %

Pokud si vezměte 1letou fixaci, riskujete, že když ji skončí, úroky porostou a splátka se vám zvýší. Pokud si vezměte 10letou fixaci, máte klid, ale platíte vyšší sazbu hned. Pro první nákupce obvykle doporučuji 5letou fixaci jako zlatý střed.

Státní podpora a programy pro první kupce