Prognóza cen nemovitostí: Jak ji využít při nákupu bytu

Prognóza cen nemovitostí v roce 2026 – Reálný stav trhu

Když přijdete do banky s přáním na hypotéku, poprvé se setkáte s termíny, které znějí složitě. Není důvod se jich bát. Prognóza cen nemovitostí je vlastně jen odhad, kam se bude trh ubírat v následujících měsících či letech. Banky ji analyzují, realitní kanceláře ji zveřejňují, a také její část vidíte v online inzerátech – když vidíte, že se byty zlevňují nebo zdražují.

K červenci 2026 se český trh s nemovitostmi stabilizoval po období inflace a zvyšování úrokových sazeb Českou národní bankou. Průměrná cena metrů čtverečního bytu v Praze se pohybuje kolem 180 000–220 000 Kč, mimo hlavní město je to 80 000–150 000 Kč v závislosti na lokalitě. Nejčerstvější predikce ČNB a České spořitelny naznačují, že ceny se budou zvyšovat mírně – mezi 2–4 procenty ročně.

To znamená jednoduše: pokud si myslíte, že ceny budou klesat a chcete počkat, čekáte zbytečně. Opačně, prodleva vás může stát víc peněz. Naopak, pokud počítáte s tím, že si berete hypotéku právě teď, je to logické rozhodnutí.

Proč nemůžete věřit „jistým“ prognózám

Přečtete si článek, který hlásá: „Do roku 2027 ceny vzrostou o 15 procent!“ Nebo opačně: „Čekejte propadu o 30 procent!“ Oba články vám můžou posloužit jako návod na paniku. Realita je nudnější.

Prognózy pracují s historickými daty, makroekonomickými faktory a demografie. Ale trh je živý systém. Měnily se úrokové sazby ČNB, změnily se preference kupujících (více lidí se vrátilo do měst), změnily se životní situace (růst dálkové práce). Žádný model tyto věci nedokáže předvídat s přesností na procento.

Vědecky se to nazývá „neurčitost okolí“. Prostě řečeno: nikdo neví, co bude za rok. Svoji roli hraje i politika (změny v daních z nemovitostí, schválení nového stavebního zákona), úrokové sazby centrálních bank, ale třeba i to, jestli se v Česku zvýší přistěhovalectví nebo naopak.

Banky a experti tedy předkládají rozmezí. Řeknou: „Ceny porostou mezi 1–5 procenty.“ To není pro vás zbytečná informace – je to signál, že trh se nezmítá směr dolů ani zásadně nahoru. Nacházíte se v relativně stabilním období.

Jak si uděláte vlastní prognózu – podívejte se na čísla

Nemusíte být ekonom, abyste si vytvořili osobní představu o tom, zda koupit teď nebo čekat. Podívejte se konkrétně na tři věci:

1. Ceny v místě, kde chcete koupit

Zkontrolujte si průměrné ceny nemovitostí v té lokalitě posledních 12 měsíců. Na Sreality.cz nebo Bezrealitky.cz najdete historii nabídek. Pokud se ceny za poslední rok zvýšily o 10 procent a více, trh je aktivní. Pokud stagnovaly, jedná se o nasycenou lokalitu.

Příklad: Hledáte 2+1 byt v Praze 4. V červenci 2025 stál v průměru 5,8 milionu korun. V červenci 2026 je na 6,1 milionů. To je vzestup o zhruba 5 procent za rok. Není to dramatické, ale signalizuje to, že trh se pohybuje nahoru.

2. Dostupnost hypoték a úrokové sazby

Úroková sazba je kritický faktor. Když si berete hypotéku, měsíční splátka závisí více na sazbě než na samotné ceně bytu.

Srovnání: Hypotéka 3,5 milionu korun na 30 let.

• Při sazbě 3,5 % = měsíční splátka cca 15 700 Kč
• Při sazbě 4,5 % = měsíční splátka cca 17 750 Kč
• Při sazbě 5,5 % = měsíční splátka cca 19 900 Kč

Rozdíl mezi sazbou 3,5 % a 5,5 % je přibližně 4 200 Kč měsíčně, což je za 30 let více než 1,5 milionu korun. Pokud se sazby budou zvyšovat (a ČNB prozatím signalizuje jejich stabilitu), nenechte se unášet naději na „levnější hypotéku v budoucnu“.

K červenci 2026 nabízely české banky (Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, UniCredit Bank) fixované sazby na 5–10 let kolem 4,0–4,5 procenta p.a. To jsou historicky spíše vyšší sazby, ale už jsme se jich naučili. Pokud jsou nižší než 4 procenta, považujte je za výhodné a neváhejte.

3. Váš vlastní časový horizont

Nejdůležitější je otázka: Jak dlouho chcete v bytě bydlet? Pokud jste přesvědčeni, že zde budete 15–20 let, cyklické výkyvy cen nejsou relevantní. Váš byt vám poslouží a pravděpodobně se jeho cena zvýší. Pokud si myslíte, že budete bydlet pouze 3–4 roky a chcete koupit jako investici, pak jsou prognózy důležité, ale stejně tak jsou rizika vyšší.

Pro první kupující do věku 40 let platí základní matematik: Čím později kupujete, tím kratší vám zbývá splacit hypotéku do důchodu. Pokud začínáte v 35 letech s 30letou hypotékou, splácíte do 65 let. To je v normě. Pokud čekáte do 45 let, zbývá vám pouze 20 let splátek – a měsíční splátka bude výrazně vyšší.

Regulatorní omezení, která musíte vědět

Česká národní banka (ČNB) stanovuje pravidla, která vás ochrání i omezí. Tyto limity jsem pozoroval u stovek klientů a jsou velmi důležité:

LTV limit (Loan-to-Value)

Banka vám nebude půjčovat více než 80 procent hodnoty nemovitosti. To znamená, že musíte mít vlastní vklad minimálně 20 procent. Pokud koupisete byt za 4 miliony korun, potřebujete mít k dispozici minimálně 800 000 Kč.

Příklad: Chcete koupit byt za 4 miliony. Máte 700 000 Kč. To je 17,5 procenta. Banka vám nabídne hypotéku 3,2 milionu. Chybí vám 100 000 Kč, abyste dosáhli podmínky 80 procent. Možnosti: Vyjednat cenu dolů, sehnat více peněz, koupit levnější byt, nebo hledat banku se sofistikovanějšími podmínkami (ty existují, ale jsou vzácnější).

DSTI limit (Debt Service to Income Ratio)

Vaše měsíční splátka hypotéky plus další půjčky nesmí přesáhnout 45 procent vašeho čistého měsíčního příjmu. To je ochrana před přetížením.

Příklad: Vaš čistý měsíční příjem je 50 000 Kč. Maximální měsíční splátka může být 22 500 Kč. Pokud už splácíte autoloan (5 000 Kč měsíčně), zbývá vám na hypotéku 17 500 Kč. To odpovídá hypotéce přibližně 2,8–3 milionů korun (v závislosti na sazbě a délce).

DTI limit (Debt to Income Ratio)

Celkový dluh (včetně hypotéky) nesmí přesáhnout 8,5násobku vašeho čistého ročního příjmu. To je další bezpečnostní ventil.

Příklad: Máte roční čistý příjem 600 000 Kč. Maximální dluh, který si můžete vzít, je 5,1 milionů korun. Pokud už máte autoloan na 500 000 Kč, zbývá vám prostor pro hypotéku 4,6 milionů.

Tyto limity nejsou libovolné – jsou tu proto, aby vás chránily. Neznamená to, že se vám banka nevěnuje osobně; znamená to, že regulace ČNB zabrání tomu, aby si lidé vzali hypotéky, které si nemohou dovolit.

Praktický návod: Jak se rozhodnout teď

Sedneme si s vašimi čísly a reálně si spočítáme, co si dovolíte.

Krok 1: Zjistěte si, kolik máte svého vkladu

Zbystřete účty, spořicí účty, pojistné produkty, které můžete proměnit v hotovost. Realisticky – kolik máte celkem k dispozici? Ne to, co si myslíte, že kdyby se stalo něco, mohli byste sebrat. Skutečně dostupné peníze.

Krok 2: Spočítejte si svůj čistý měsíční příjem

Mzda minus daně a pojistné. Pokud máte partner nebo partnerku, sčítejte oba příjmy. Pokud je jeden z vás na rodičovské dovolené, počítejte s příjmem toho, kdo pracuje.

Krok 3: Zadejte si data do hypoteční kalkulačky

České banky i nezávislé servery (jako je tento portál) mají kalkulačky. Zadejte si několik scénářů:

• Byt za 4 miliony, váš vklad 900 000, hypotéka 3,1 milionů, sazba 4,2 %, lhůta 30 let
• Stejný byt, ale vklad 1,2 milionu, hypotéka 2,8 milionů
• Levnější lokalita, byt za 3,5 milionu, vklad 700 000

Podívejte se, jaké jsou měsíční splátky. Zvládnete je bez stresu? Zbývá vám dost peněz na ostatní výdaje (jídlo, pojištění, energie, zábavy)?

Krok 4: Projděte si banky

Kontaktujte minimálně tři banky. Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, UniCredit Bank nebo menší hráči jako Raiffeisen Banka či Equa bank. Každá pracuje s mírně jinými sazbami a podmínkami. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší nabídkou může být 0,5–1 procento, což se za 30 let počítá na desítky tisíc korun.

Krok 5: Rozhodněte se a jednejte

Pokud vaše čísla vypadají rozumně, neváhejte. Trh není v propadu. Ceny se budou zvyšovat. Úrokové sazby jsou stabilní. Váš byt vás bude stát měsíčně přibližně to, co byste zaplatili za pronájem, ale budete si jej vlastnit.

Specifické situace: Refinancování a investiční nemovitosti

Refinancování stávající hypotéky

Pokud už máte hypotéku se sazbou vyšší než 4 procenta a momentálně jsou nabízeny nižší sazby, refinancování má smysl. Refinancování znamená, že si vezmete novou hypotéku u jiné banky, kterou splatíte starou. Náklady (právník, znalec, administrativa) jsou přibližně 10 000–30 000 Kč.

Příklad: Máte hypotéku 3 miliony na zbytku 15 let při sazbě 5,2 procenta.